Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, việc cải tạo và xây dựng lại các khu chung cư cũ không chỉ là bài toán về kiến trúc mà còn là vấn đề pháp lý phức tạp, đặc biệt là khi liên quan đến tài sản công. Vậy, diện tích nhà và đất thuộc tài sản công nhưng không phải là căn hộ chung cư sẽ được bồi thường như thế nào? Những quy định mới nhất tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP sẽ làm rõ vấn đề này.

Nguyên tắc bồi thường diện tích nhà sử dụng chung thuộc tài sản công

Theo quy định tại Điều 34 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc tài sản công nằm trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại, chủ đầu tư có trách nhiệm thanh toán bằng tiền cho Nhà nước. Số tiền này được tính toán dựa trên một công thức cụ thể, đảm bảo tính minh bạch và không làm thất thoát tài sản quốc gia.

Giá trị bồi thường = Diện tích sử dụng nhà hiện có (m2) x Giá nhà ở xây dựng mới (do UBND cấp tỉnh ban hành) x Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có.

Đáng chú ý, tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định theo quy định về bán nhà ở cũ thuộc tài sản công. Trong trường hợp nhà ở đã bị phá dỡ trước ngày 01/8/2024 hoặc giấy tờ không ghi rõ chất lượng, pháp luật cũng đưa ra các mức định danh cụ thể (thường là 50% giá trị) để làm căn cứ tính toán, giúp tháo gỡ các vướng mắc về hồ sơ cũ.

Chính sách bồi thường và giao đất đối với tài sản công

Về khía cạnh đất đai, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đã tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo chung cư. Cụ thể:

• Miễn tiền bồi thường về đất: Áp dụng đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong nhà chung cư hiện hữu đang do Nhà nước quản lý.
• Giao đất thực hiện dự án: Đối với các phần diện tích đất sử dụng chung khác (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật, giao thông, xã hội) nằm trong phạm vi dự án, chủ đầu tư sẽ được giao đất để thực hiện theo quy hoạch và được miễn tiền bồi thường.

Đặc biệt, đối với phần đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý theo quy định tại khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai 2024, nếu không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, UBND cấp tỉnh sẽ giao trực tiếp cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư và thực hiện các chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

Bố trí sử dụng và quyền lợi của người thuê nhà tài sản công

Một trong những điểm nhân văn của Điều 35 Nghị định 98/2024/NĐ-CP là bảo vệ quyền cư trú của người dân. Người đang thuê căn hộ chung cư thuộc tài sản công bị phá dỡ sẽ được tiếp tục bố trí thuê căn hộ mới sau khi công trình hoàn thành.

Giá thuê căn hộ mới sẽ được áp dụng tương đương với giá thuê nhà ở xã hội thuộc tài sản công. Nếu người thuê có nhu cầu mua lại căn hộ này, họ sẽ được xem xét giải quyết theo quy định về bán nhà ở cũ. Ngoài ra, các đối tượng chính sách như người có công với cách mạng, người khuyết tật, hộ nghèo và cận nghèo còn nhận được sự hỗ trợ thêm từ ngân sách địa phương để nộp tiền thuê hoặc mua nhà.

Việc nắm vững các quy định về bồi thường tài sản công không chỉ giúp các chủ đầu tư triển khai dự án đúng luật mà còn đảm bảo quyền lợi sát sườn cho những người dân đang sinh sống tại các khu chung cư thuộc diện cải tạo.