Nỗi lo về việc căn hộ chung cư bị "hết hạn" và người dân phải rời đi tay trắng luôn là tâm điểm chú ý của dư luận. Với việc Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, các quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư đã được làm rõ, mang lại cái nhìn minh bạch hơn cho cả chủ đầu tư và cư dân.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính như thế nào?

Khác với quan niệm cũ cho rằng chung cư chỉ có thời hạn 50 năm hay 70 năm cố định, Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn này dựa trên hai yếu tố then chốt: hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế.

Căn cứ xác định thời hạn

Theo khoản 1 Điều 58, thời hạn sử dụng phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, con số này không phải là vĩnh viễn. Khi nhà chung cư hết thời hạn theo thiết kế hoặc có dấu hiệu hư hỏng, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm định để quyết định tòa nhà có được tiếp tục sử dụng hay không.

Thời điểm bắt đầu tính thời hạn

Một điểm quan trọng cư dân cần lưu ý là thời hạn sử dụng được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng, chứ không phải tính từ ngày ký hợp đồng mua bán hay ngày cấp sổ hồng.

5 trường hợp "bắt buộc" phải phá dỡ nhà chung cư

Pháp luật hiện hành quy định rất chặt chẽ các tình huống mà sự an toàn của cư dân được đặt lên hàng đầu. Tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023, có 5 trường hợp nhà chung cư buộc phải phá dỡ:

• Hư hỏng do cháy nổ, thiên tai: Khi công trình không còn đủ điều kiện an toàn để tiếp tục cư trú.
• Nguy hiểm tổng thể: Các kết cấu chịu lực chính có nguy cơ sập đổ, cần di dời khẩn cấp.
• Hư hỏng nặng cục bộ: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (PCCC, điện, nước, giao thông nội bộ) không đáp ứng quy chuẩn, đe dọa tính mạng người dân.
• Hư hỏng kết cấu chính: Móng, cột, tường, dầm, xà không còn đảm bảo nhưng nằm trong khu vực phải cải tạo đồng bộ theo quy hoạch.

Dưới đây là trích dẫn nguyên văn quy định về các trường hợp này:

"Điều 59. Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ

... 2. Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:

a) Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

b) Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

c) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;"

Lời khuyên cho chủ sở hữu căn hộ

Việc nắm rõ thời hạn sử dụng không chỉ giúp cư dân chủ động trong kế hoạch tài chính mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi tòa nhà bước vào giai đoạn xuống cấp. Khi nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, chủ sở hữu sẽ được bố trí tái định cư hoặc bồi thường theo quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Nếu bạn đang có ý định mua chung cư, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản thẩm định thiết kế để biết chính xác tuổi thọ công trình ngay từ đầu.