Thực hư chuyện "đóng cửa" tách thửa đất từ ngày 01/8/2024

Kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, dư luận không khỏi xôn xao trước thông tin Nhà nước siết chặt phân lô bán nền tại 105 đô thị trên cả nước. Nhiều người dân đang có ý định chia tách mảnh đất cha ông để lại cho con cái hoặc chuyển nhượng một phần diện tích lo lắng rằng: "Liệu mình có còn được tách thửa hay không?".

Phân biệt rõ "Phân lô bán nền" và "Tách thửa đất"

Để hiểu đúng bản chất, chúng ta cần phân biệt rõ hai khái niệm thường bị đánh đồng này. "Phân lô bán nền" là thuật ngữ dành cho các dự án bất động sản do các chủ đầu tư thực hiện. Theo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô bán nền) bị cấm tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Trong khi đó, "tách thửa đất" là quyền của người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) để chia một thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hơn nhằm mục đích tặng cho, thừa kế hoặc chuyển nhượng. Quyền này được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Người dân vẫn được tách thửa nếu đủ điều kiện

Tin vui cho người dân là việc siết chặt phân lô bán nền không đồng nghĩa với việc cấm cá nhân tách thửa đất. Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, người dân vẫn hoàn toàn có quyền tách thửa nếu đáp ứng các điều kiện cơ bản như: thửa đất đã được cấp Sổ đỏ, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp và đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Cụ thể, Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định:

"Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất... Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án..."

Những lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục từ năm 2024

Mặc dù không bị cấm, nhưng thủ tục tách thửa hiện nay đã được quy định chi tiết hơn tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Người dân cần lưu ý:

• Diện tích tối thiểu: Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về diện tích và kích thước cạnh tối thiểu. Nếu thửa đất sau khi tách không đạt chuẩn này, cơ quan chức năng sẽ từ chối hồ sơ.
• Hạ tầng kỹ thuật: Một số trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông mới sẽ yêu cầu phải có sự phê duyệt về hạ tầng kỹ thuật của cơ quan có thẩm quyền.
• Nghĩa vụ tài chính: Việc tách thửa thường đi kèm với các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, do đó người dân cần chuẩn bị các khoản thuế, phí và lệ phí theo quy định mới nhất.

Như vậy, quy định mới chủ yếu nhắm vào việc ngăn chặn tình trạng "dự án ma", đầu cơ đất đai núp bóng phân lô bán nền của các doanh nghiệp. Đối với nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân, pháp luật vẫn luôn tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện quyền lợi hợp pháp của mình.