Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) được xem là một cuộc "cách mạng" về pháp lý, trực tiếp tác động đến hàng triệu giao dịch trên thị trường. Với mục tiêu minh bạch hóa và bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế, Luật mới đã đưa ra những quy định khắt khe hơn đối với chủ đầu tư và các đơn vị môi giới.

1. Siết chặt tiền cọc và thanh toán: "Lá chắn" cho người mua nhà

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất nằm tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng chủ đầu tư "chiếm dụng vốn" của khách hàng thông qua các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với số tiền lớn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

"Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này."

Bên cạnh đó, tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng được điều chỉnh giảm xuống còn 50% (thay vì 70% như trước đây) cho đến khi bàn giao nhà. Điều này giúp giảm bớt áp lực tài chính và rủi ro cho người dân khi tham gia các giao dịch bất động sản dài hạn.

2. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: Khi nào không cần lập công ty?

Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, pháp luật đã làm rõ điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý, cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ sẽ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đầy đủ. Chính phủ sẽ có quy định chi tiết về tiêu chí xác định "quy mô nhỏ" dựa trên số lượng và giá trị giao dịch, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các nhà đầu tư cá nhân.

3. Chấn chỉnh hoạt động môi giới: Chấm dứt thời kỳ "cò đất" tự do

Hoạt động môi giới bất động sản sẽ được quản lý chặt chẽ hơn theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể:

• Cá nhân hành nghề môi giới không được hoạt động tự do mà phải thuộc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc môi giới bất động sản.
• Mọi khoản thù lao, hoa hồng môi giới phải được thực hiện qua hình thức chuyển khoản, nhằm minh bạch hóa dòng tiền và kiểm soát thuế.
• Doanh nghiệp môi giới chỉ cần tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề (giảm so với quy định 02 người trước đây), nhưng yêu cầu về quy chế hoạt động và cơ sở vật chất lại khắt khe hơn.

4. Siết phân lô bán nền và minh bạch thông tin

Luật mới mở rộng phạm vi cấm phân lô, bán nền đối với cả các đô thị loại II và loại III. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "thổi giá" đất nền và đảm bảo phát triển đô thị theo quy hoạch bền vững. Đồng thời, chủ đầu tư bắt buộc phải công khai đầy đủ thông tin về dự án trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh.

Việc ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng cũng là một yêu cầu bắt buộc để tránh thất thu thuế và bảo vệ quyền lợi các bên khi có tranh chấp xảy ra. Những thay đổi này hứa hẹn sẽ tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh, chuyên nghiệp và bền vững hơn trong tương lai.