Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những "nút thắt" pháp lý bấy lâu nay, tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và linh hoạt hơn cho các doanh nghiệp. Đặc biệt, những thay đổi về phương thức tiếp cận đất đai và quyền lợi của nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đang trở thành tâm điểm chú ý của thị trường.

Phương thức tiếp cận đất đai: Từ "chờ đợi" sang "chủ động"

Một trong những điểm sáng nhất của luật mới chính là việc đa dạng hóa và linh hoạt hơn trong cách thức doanh nghiệp tiếp cận nguồn lực đất đai. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào cơ chế hành chính, doanh nghiệp giờ đây có nhiều dư địa hơn để tự chủ.

• Cơ chế thỏa thuận linh hoạt: Ngoài 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư có thể chủ động thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án. Điều này giúp rút ngắn thời gian chờ đợi và giảm thiểu các xung đột lợi ích.
• Mở rộng quyền nhận chuyển nhượng: Tổ chức kinh tế hiện nay đã được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, một quy định từng bị hạn chế nghiêm ngặt trước đây.
• Chuyển mục đích sử dụng đất: Luật cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích để thực hiện dự án, tạo điều kiện cho các quỹ đất hiện hữu được khai thác hiệu quả hơn.

Doanh nghiệp FDI: "Cánh cửa" nhận chuyển nhượng dự án đã mở

Đối với các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi mang tính bước ngoặt về quyền thụ hưởng và giao dịch bất động sản.

Nếu như trước đây, việc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản của doanh nghiệp FDI còn gặp nhiều rào cản về thủ tục, thì từ ngày 01/8/2024, quyền này đã được khẳng định rõ ràng. Doanh nghiệp FDI khi nhận chuyển nhượng dự án sẽ được kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng mà không phải thực hiện lại các thủ tục giao đất, thuê đất phức tạp nếu không thay đổi mục đích sử dụng.

Bên cạnh đó, phương thức nhận chuyển nhượng cũng được mở rộng thông qua phán quyết của Trọng tài thương mại, thay vì chỉ giới hạn qua bản án của Tòa án hay quyết định thi hành án như trước.

Bỏ khung giá đất: Lợi ích song hành cùng thách thức

Việc bãi bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm tiệm cận giá thị trường là một cuộc cách mạng về tài chính đất đai.

"Việc bỏ khung giá đất giúp giải quyết tình trạng hai giá, tránh thất thu ngân sách Nhà nước và đảm bảo quyền lợi công bằng cho người có đất bị thu hồi."

Tuy nhiên, thách thức đặt ra là chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất có thể tăng cao, gây áp lực lên nguồn vốn của doanh nghiệp trong ngắn hạn. Do đó, các chuyên gia khuyến cáo doanh nghiệp cần có chiến lược tài chính dài hạn và tận dụng các quy định về thuê đất trả tiền hàng năm để giảm bớt gánh nặng chi phí ban đầu.

Những lưu ý "sống còn" khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khi thực hiện các giao dịch góp vốn hoặc chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý sự giao thoa giữa Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Các điều kiện về đất đai không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng đất phải được kiểm tra khắt khe. Đặc biệt, quy định tại Điều 254 Luật Đất đai 2024 về việc cho phép sử dụng đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại là một điểm mới quan trọng mà các chủ đầu tư cần khai thác để đa dạng hóa sản phẩm.

Tóm lại, Luật Đất đai 2024 không chỉ là một văn bản pháp lý mà còn là một vận hội mới. Doanh nghiệp nào nắm bắt nhanh chóng và vận dụng linh hoạt các quy định này sẽ chiếm lĩnh được ưu thế trên thị trường bất động sản đầy tiềm năng của Việt Nam.