Trong tâm thức của nhiều người dân Việt Nam, cụm từ "đất dính quy hoạch" thường đi kèm với nỗi lo lắng về việc mất nhà, mất đất hoặc bị hạn chế quyền sử dụng. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, đặc biệt là theo các quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024, quy hoạch không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với thu hồi. Hiểu rõ các quy định này sẽ giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình một cách tốt nhất.

1. Hiểu đúng về quy hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Quy hoạch sử dụng đất thực chất là một công cụ quản lý nhà nước nhằm phân bổ nguồn lực đất đai một cách khoa học và hiệu quả. Theo quy định tại khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

"Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định."

Như vậy, về mặt lý thuyết, hầu hết mọi tấc đất đều nằm trong một loại quy hoạch nào đó (ví dụ: quy hoạch đất ở, quy hoạch đất trồng cây lâu năm...). Điều người dân thực sự quan tâm là quy hoạch đó có dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án công cộng hay không.

2. Khi nào đất thuộc quy hoạch nhưng không bị thu hồi?

Đây là câu hỏi then chốt mà nhiều người sử dụng đất quan tâm. Theo phân tích của các chuyên gia pháp lý, có 03 trường hợp điển hình mà đất dính quy hoạch nhưng vẫn an toàn:

Trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện

Quy hoạch sử dụng đất mang tính định hướng dài hạn (thường là 10 năm). Tuy nhiên, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện khi diện tích đất đó nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt. Theo Điều 76 Luật Đất đai 2024, nếu quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người dân vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện đầy đủ các quyền của mình.

Trường hợp quy hoạch bị điều chỉnh hoặc hủy bỏ

Thực tế có nhiều dự án "treo" kéo dài nhiều năm không thực hiện. Khi đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch. Lúc này, đất của người dân sẽ thoát khỏi diện quy hoạch thu hồi và trở lại trạng thái bình thường.

Trường hợp không thuộc diện thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng

Không phải dự án nào cũng được phép thu hồi đất. Điều 80 Luật Đất đai 2024 quy định rất chặt chẽ các căn cứ thu hồi đất. Nếu dự án không thuộc danh mục phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc không có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Nhà nước sẽ không ra quyết định thu hồi.

3. 3 quyền lợi "vàng" người dân cần biết khi đất dính quy hoạch

Dù đất nằm trong quy hoạch, pháp luật vẫn bảo vệ tối đa quyền lợi của người sử dụng đất thông qua các quy định sau:

• Quyền được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn: Nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà chưa có quyết định thu hồi, người dân có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa nhà ở.
• Quyền chuyển nhượng, tặng cho: Người dân vẫn có thể thực hiện các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nếu chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất chính thức.
• Quyền được bồi thường thỏa đáng: Trong trường hợp buộc phải thu hồi, người dân sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, đảm bảo nguyên tắc người có đất thu hồi có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất.

Tóm lại, việc đất thuộc quy hoạch không phải là dấu chấm hết cho quyền lợi của người dân. Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc bảo vệ tài sản và quyền lợi hợp pháp của gia đình mình.