Chính phủ đã ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 26/08/2026, thay thế hoàn toàn cho Nghị định 16/2022/NĐ-CP trước đây. Việc nắm rõ khung chế tài xử phạt, đặc biệt là các vi phạm về trật tự xây dựng, quy hoạch và khởi công công trình, là yêu cầu cấp thiết đối với mọi chủ đầu tư, nhà thầu thi công cũng như người dân xây dựng nhà ở.

1. Nguyên tắc áp dụng mức phạt tiền theo quy định mới

Theo quy định tại Điều 5 của Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức phạt tiền tối đa trong hoạt động xây dựng lên tới 1.000.000.000 đồng (01 tỷ đồng) đối với tổ chức. Cần lưu ý một số nguyên tắc xác định mức phạt sau:

• Mức phạt đối với tổ chức và cá nhân: Toàn bộ khung tiền phạt nêu tại các điều khoản của Nghị định (trừ một số trường hợp cụ thể quy định xử phạt riêng cá nhân) là mức phạt áp dụng cho tổ chức. Trường hợp cá nhân thực hiện cùng một hành vi vi phạm thì mức phạt tiền bằng 1/2 mức phạt đối với tổ chức.
• Vi phạm nhiều lần trong cùng dự án: Theo Điều 4 của Nghị định 339/2026/NĐ-CP, tổ chức hoặc cá nhân vi phạm nhiều lần đối với một số hành vi cùng loại thuộc cùng một dự án sẽ không bị phạt tiền theo từng hành vi riêng rẽ mà sẽ bị coi là tình tiết tăng nặng vi phạm hành chính nhiều lần.
• Biện pháp khắc phục hậu quả: Không chỉ dừng lại ở phạt tiền, đối tượng vi phạm còn có thể bị áp dụng các chế tài bổ sung như tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 đến 12 tháng, đình chỉ hoạt động xây dựng hoặc buộc tháo dỡ công trình, hạng mục công trình vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm về trật tự xây dựng đối với chủ đầu tư và nhà thầu

Trật tự xây dựng là nội dung luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt vì tác động trực tiếp đến an toàn cộng đồng và kiến trúc cảnh quan đô thị. Điều 25 và Điều 26 của Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã định hình khung phạt nghiêm khắc:

Xây dựng không phép, sai phép

Hành vi thi công xây dựng công trình mà không có giấy phép xây dựng theo quy định sẽ bị xử phạt theo khoản 7 Điều 25 của Nghị định 339/2026/NĐ-CP:

• Phạt từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường.
• Phạt từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di tích, di sản thế giới hoặc công trình khác.
• Phạt từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.
• Phạt từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Tái phạm hoặc cố tình tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản

Chính sách pháp luật tại khoản 11 và khoản 12 Điều 25 của Nghị định 339/2026/NĐ-CP siết rất chặt các trường hợp ngoan cố, không chấp hành yêu cầu dừng thi công:

• Nếu tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính, mức phạt có thể lên tới 600.000.000 đồng.
• Trường hợp đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm, mức phạt tối đa có thể lên tới 1.000.000.000 đồng đối với dự án lớn, đồng thời bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng, tịch thu tang vật, phương tiện và buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.

3. Bảng tổng hợp mức phạt đối với các nhóm hành vi vi phạm trong hoạt động xây dựng

Căn cứ quy định chi tiết tại Chương II của Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức phạt tiền cụ thể đối với từng nhóm hành vi vi phạm như sau:

4. Khuyến nghị pháp lý quan trọng cho chủ đầu tư và nhà thầu

Để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý và tổn thất tài chính, các chủ đầu tư, tổ chức tư vấn và nhà thầu xây dựng cần lưu ý:

• Hoàn tất đầy đủ thủ tục cấp phép và thông báo khởi công: Trước khi đưa máy móc, vật liệu vào thi công, chủ đầu tư phải hoàn thiện đầy đủ giấy phép xây dựng và gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ pháp lý đến cơ quan quản lý nhà nước về trật tự xây dựng tại địa phương.
• Kiểm soát thi công đúng bản vẽ và biện pháp an toàn: Tuyệt đối không tự ý thay đổi kết cấu, số tầng hay diện tích khi chưa được phê duyệt điều chỉnh giấy phép xây dựng; thực hiện nghiêm túc việc che chắn bụi, chống rơi vãi vật liệu và bảo đảm an toàn cho các công trình liền kề.
• Tuân thủ lệnh đình chỉ ngay khi có yêu cầu: Khi bị cơ quan chức năng lập biên bản vi phạm, nhà thầu và chủ đầu tư phải lập tức dừng thi công để hoàn thiện thủ tục khắc phục, tránh nguy cơ bị xử phạt với mức phạt kịch khung lên tới hàng trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng và tước quyền sử dụng giấy phép theo quy định tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP.