Hiện nay, xu hướng sở hữu và sinh sống tại các căn hộ chung cư ngày càng trở nên phổ biến tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, không ít chủ sở hữu hoặc người sử dụng vẫn chưa nắm rõ các quy định pháp lý, dẫn đến việc tự ý cải tạo, chuyển đổi công năng hoặc thậm chí là sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích để kinh doanh, làm văn phòng. Theo quy định mới nhất tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP, những hành vi này có thể bị xử phạt hành chính với số tiền cực kỳ lớn, lên tới hàng trăm triệu đồng.

Hành vi sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích bị nghiêm cấm thế nào?

Nhà chung cư được thiết kế và xây dựng với các phân khu chức năng rõ ràng, trong đó căn hộ chung cư có chức năng chính và duy nhất là để ở (trừ trường hợp các căn hộ thuộc khối đế thương mại dịch vụ được cấp phép kinh doanh). Việc tự ý thay đổi công năng sử dụng không chỉ gây ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật, an ninh trật tự mà còn tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của các cư dân xung quanh.

Để siết chặt quản lý, tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rất rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, pháp luật nghiêm cấm hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; đặc biệt là hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Như vậy, mọi hoạt động dùng căn hộ chung cư làm văn phòng giao dịch, công ty, cửa hàng spa, lớp học, kho chứa hàng hóa... đều là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và sẽ bị xử lý nghiêm khắc theo chế tài hành chính mới.

Mức phạt tiền cực khủng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở) sẽ bị áp dụng mức phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 130.000.000 đồng.

Cần lưu ý rằng, theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Nghị định này, mức phạt tiền nêu trên là mức phạt áp dụng đối với cá nhân vi phạm. Trong trường hợp chủ thể thực hiện hành vi vi phạm là tổ chức (ví dụ: doanh nghiệp tự ý đặt trụ sở, văn phòng hoạt động trong căn hộ chung cư), mức phạt tiền sẽ bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân, tương đương từ 200.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng.

Bên cạnh việc bị phạt tiền, cá nhân, tổ chức vi phạm còn phải chịu biện pháp khắc phục hậu quả vô cùng nghiêm khắc: Buộc phải đưa căn hộ chung cư trở lại sử dụng đúng mục đích để ở theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh sẽ buộc phải di dời văn phòng, cửa hàng ra khỏi căn hộ chung cư, gây thiệt hại không nhỏ về chi phí thiết lập và vận hành trước đó.

Không đóng phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư bị phạt đến 30 triệu đồng

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là nguồn tài chính bắt buộc để duy trì, sửa chữa các hạng mục dùng chung của tòa nhà như thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hành lang, máy bơm nước... Việc một số cư dân chây ỳ, không đóng phí bảo trì không chỉ gây khó khăn cho Ban quản trị trong việc vận hành tòa nhà mà còn là hành vi vi phạm pháp luật.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với cá nhân.

Đồng thời, người vi phạm bắt buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là đóng đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo đúng quy định pháp luật.

Các hành vi vi phạm khác về quản lý, sử dụng nhà chung cư bị phạt ra sao?

Bên cạnh hai hành vi phổ biến nêu trên, khoản 2 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP cũng quy định mức phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với cá nhân thực hiện một trong các hành vi sau:

• Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư hoặc của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức;
• Thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực trong nhà chung cư; chia, tách căn hộ chung cư không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
• Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung nhà chung cư vào sử dụng riêng;
• Sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.

Đặc biệt, đối với các hành vi cố ý gây thấm dột căn hộ; sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ không đúng thiết kế; tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung... cũng sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 130.000.000 đồng tương tự như hành vi sử dụng căn hộ sai mục đích.

Lời khuyên pháp lý thiết thực cho cư dân và ban quản trị chung cư

Để tránh những rủi ro pháp lý đáng tiếc và các khoản phạt tài chính nặng nề, cư dân và các tổ chức cần lưu ý:

1. Tìm hiểu kỹ quy hoạch và nội quy tòa nhà: Trước khi thuê hoặc mua căn hộ chung cư với mục đích không phải để ở, cần xác định rõ căn hộ đó thuộc phân khu chức năng nào (căn hộ ở hay căn hộ văn phòng - officetel, shophouse khối đế).
2. Tuyệt đối không đặt trụ sở doanh nghiệp tại căn hộ ở: Cơ quan đăng ký kinh doanh sẽ từ chối cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với địa chỉ là căn hộ chung cư dùng để ở. Do đó, không nên cố tình lách luật bằng cách mượn địa chỉ hoặc tự ý hoạt động văn phòng chui tại đây.
3. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính: Đóng phí bảo trì và phí dịch vụ quản lý vận hành đúng hạn để đảm bảo quyền lợi chung và tránh bị xử phạt hành chính.
4. Ban quản trị cần tăng cường giám sát: Kịp thời phát hiện, nhắc nhở và báo cáo cơ quan chức năng đối với các trường hợp cố tình sử dụng căn hộ sai mục đích, gây ảnh hưởng đến an toàn phòng cháy chữa cháy và đời sống chung của cư dân.

Việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư không chỉ giúp bảo vệ túi tiền của chính bạn mà còn góp phần xây dựng một cộng đồng cư dân văn minh, an toàn và bền vững.