Việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế bất động sản giữa những người thân ruột thịt trong gia đình là một giao dịch dân sự vô cùng phổ biến. Để khuyến khích tình cảm gia đình và hỗ trợ người dân, Nhà nước đã ban hành chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với các trường hợp này. Tuy nhiên, để được hưởng quyền lợi này, người dân cần phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ chứng minh mối quan hệ nhân thân theo đúng quy định pháp luật.

Kể từ ngày 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 chính thức có hiệu lực, mang lại nhiều điểm mới trong công tác quản lý và áp dụng thuế. Để hướng dẫn chi tiết về mặt hồ sơ, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 89/2026/TT-BTC. Trong đó, Điều 67 của Thông tư này quy định rất rõ ràng và chi tiết về các loại giấy tờ cần thiết để làm thủ tục miễn thuế TNCN đối với từng mối quan hệ cụ thể trong gia đình.

Nguyên tắc chung khi kê khai miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC, khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, người nộp thuế phải thực hiện kê khai thông tin.

Cụ thể, người nộp thuế cần điền đầy đủ thông tin vào Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN (ban hành kèm theo Phụ lục I của Thông tư 89/2026/TT-BTC). Điểm đáng chú ý là nếu thông tin về mối quan hệ nhân thân đã có sẵn và được cập nhật trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, người dân sẽ được đơn giản hóa tối đa thủ tục. Trong trường hợp chưa có dữ liệu hoặc dữ liệu chưa liên thông, người nộp thuế bắt buộc phải cung cấp các giấy tờ chứng minh tương ứng với từng trường hợp dưới đây.

Chi tiết hồ sơ miễn thuế TNCN cho từng nhóm đối tượng

1. Giao dịch giữa vợ và chồng

Đây là trường hợp phổ biến nhất khi thực hiện phân chia tài sản chung, tặng cho hoặc thừa kế nhà đất. Để được miễn thuế, hai bên cần cung cấp một trong các giấy tờ sau:

• Giấy xác nhận thông tin về cư trú (thể hiện cả hai là vợ chồng);
• Bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hợp pháp;
• Bản sao Quyết định hoặc Bản án ly hôn của Tòa án có hiệu lực pháp luật (áp dụng cho trường hợp chia tài sản do ly hôn);
• Bản sao Quyết định hợp nhất quyền sở hữu bất động sản do tái hôn.

2. Giao dịch giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ

Đối với mối quan hệ huyết thống trực tiếp này, hồ sơ chứng minh tương đối đơn giản. Người nộp thuế chỉ cần chuẩn bị một trong các giấy tờ:

• Giấy xác nhận thông tin về cư trú chứng minh quan hệ cha - con, mẹ - con;
• Bản sao Giấy khai sinh hợp lệ;
• Trường hợp con ngoài giá thú: Bắt buộc phải có bản sao Quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Giao dịch giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi

Pháp luật luôn bảo vệ quyền lợi của con nuôi hợp pháp tương đương với con đẻ. Do đó, hồ sơ miễn thuế trong trường hợp này yêu cầu:

• Giấy xác nhận thông tin về cư trú; hoặc
• Bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Luật Nuôi con nuôi.

4. Giao dịch giữa ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại

Do đây là mối quan hệ cách thế hệ, việc chứng minh cần có sự liên kết thông qua thế hệ trung gian (cha hoặc mẹ của cháu). Cụ thể:

• Đối với ông bà nội và cháu nội: Cần bản sao Giấy khai sinh của cháu nội VÀ bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc Giấy xác nhận thông tin về cư trú thể hiện rõ mối quan hệ này.
• Đối với ông bà ngoại và cháu ngoại: Cần bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại VÀ bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc Giấy xác nhận thông tin về cư trú tương tự.

5. Giao dịch giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể

Mối quan hệ mang tính chất hôn nhân này cũng được Nhà nước ưu đãi miễn thuế TNCN khi sang tên đất đai. Hồ sơ bao gồm:

• Giấy xác nhận thông tin về cư trú ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu, hoặc giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc
• Bản sao Giấy chứng nhận kết hôn của hai vợ chồng kèm theo Giấy khai sinh của người chồng (để chứng minh quan hệ với cha mẹ chồng) hoặc Giấy khai sinh của người vợ (để chứng minh quan hệ với cha mẹ vợ).

Lời khuyên pháp lý từ chuyên gia

Mặc dù thủ tục miễn thuế TNCN đã được đơn giản hóa rất nhiều nhờ vào việc ứng dụng Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, người dân vẫn nên chủ động kiểm tra lại thông tin cư trú của gia đình mình trước khi thực hiện giao dịch. Việc chuẩn bị sẵn các bản sao công chứng của Giấy khai sinh, Giấy đăng ký kết hôn sẽ giúp quá trình làm thủ tục tại cơ quan thuế diễn ra nhanh chóng, tránh việc phải đi lại nhiều lần do thiếu sót hồ sơ.