Rủi ro từ những giao dịch đất đai 'trao tay'

Trong bối cảnh thị trường bất động sản những ngày đầu năm 2020 đang có nhiều biến động, tình trạng mua bán đất phân lô, đất nền chưa hoàn thiện pháp lý vẫn diễn ra phổ biến. Nhiều người dân vì ham rẻ hoặc thiếu hiểu biết pháp luật đã xuống tiền mua những mảnh đất được chủ cũ tự ý san ủi, chia lô trên nền đất nông nghiệp. Đến khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bị cơ quan chức năng kiểm tra, người mua mới ngã ngửa khi nhận quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Câu hỏi đặt ra là: Nếu hành vi vi phạm (san ủi, phân lô trái phép) do chủ cũ thực hiện trước khi bán, thì tại sao người mua hiện tại lại bị UBND huyện yêu cầu xử phạt? Để trả lời vấn đề này, chúng ta cần phân tích kỹ các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn liên quan.

Xác định đối tượng thực hiện hành vi vi phạm

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Việc tự ý san ủi, thay đổi hiện trạng đất để phân lô, bán nền thực chất là hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép nếu chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Cụ thể, Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định rõ:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: [...] d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"

Trong tình huống này, nếu chủ đất cũ đã thực hiện việc san ủi, phân lô trước khi chuyển nhượng cho bạn, thì chính người đó là chủ thể thực hiện hành vi vi phạm. Việc UBND huyện nhắm vào người mua để xử phạt cần phải được xem xét lại dựa trên nguyên tắc: Ai vi phạm thì người đó bị phạt.

Giao thoa pháp lý giữa Nghị định 102/2014 và Nghị định 91/2019

Một điểm đáng lưu ý về mặt thời gian là sự thay đổi của các văn bản pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định 102/2014/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ ngày 05/01/2020 và được thay thế bởi Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Tuy nhiên, căn cứ vào thời điểm phát sinh hành vi và thời hạn thụ lý hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ áp dụng văn bản có hiệu lực tại thời điểm đó hoặc áp dụng nguyên tắc có lợi cho đối tượng vi phạm. Theo Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sẽ bị xử phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua cần cung cấp các bằng chứng (hợp đồng, hình ảnh hiện trạng lúc mua, nhân chứng...) để chứng minh rằng hành vi san ủi đã hoàn thành trước khi giao dịch diễn ra. Nếu chứng minh được mình không phải là người thực hiện hành vi vi phạm, người mua có quyền khiếu nại quyết định xử phạt của UBND huyện.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc mua đất phân lô tự phát tiềm ẩn rủi ro cực lớn. Không chỉ dừng lại ở việc bị xử phạt hành chính, người mua còn có thể đối mặt với việc không thể chuyển mục đích sử dụng đất, không được cấp giấy phép xây dựng hoặc thậm chí hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Trước khi giao dịch, hãy yêu cầu chủ bán cung cấp đầy đủ hồ sơ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các văn bản cho phép của cơ quan có thẩm quyền đối với việc hạ tầng, phân lô. Đừng để sự thiếu thận trọng biến giấc mơ an cư thành gánh nặng pháp lý dai dẳng.