Trong nỗ lực minh bạch hóa thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi tối đa cho người dân, Chính phủ đã ban hành quy định mới liên quan đến việc thanh toán khi mua nhà ở xã hội. Điểm đáng chú ý nhất chính là việc giới hạn tỷ lệ thu tiền của chủ đầu tư trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý về quyền sở hữu.

Siết chặt tỷ lệ thanh toán để bảo vệ người mua

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 192/2025/NĐ-CP, một trong những rào cản kỹ thuật quan trọng được thiết lập nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người dân khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý cuối cùng.

Cụ thể, tại khoản 4 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP đã nêu rõ:

Chủ đầu tư không được thu tiền vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hoàn thành việc hoàn trả lại phần chênh lệch (nếu có).

Quy định này đảm bảo rằng 5% giá trị còn lại của căn hộ sẽ là "chốt chặn" cuối cùng, buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm đẩy nhanh tiến độ làm thủ tục cấp sổ đỏ cho cư dân. Đây là một bước tiến lớn so với các giai đoạn trước, khi nhiều người mua nhà phải chờ đợi hàng thập kỷ nhưng vẫn chưa cầm được giấy chứng nhận trên tay dù đã đóng đủ 100% tiền.

Cơ chế xác định giá bán minh bạch và công bằng

Không chỉ dừng lại ở việc giới hạn tỷ lệ thu tiền, Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP còn thiết lập một quy trình thẩm định giá cực kỳ khắt khe. Chủ đầu tư phải tự xây dựng hoặc thuê tư vấn đủ năng lực để thẩm tra giá bán trước khi phê duyệt.

Đặc biệt, vai trò giám sát của cơ quan quản lý nhà nước được đẩy lên cao. Trong vòng 180 ngày kể từ khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện kiểm toán (nhà nước hoặc độc lập) và gửi hồ sơ quyết toán đến Sở Xây dựng để kiểm tra lại giá bán thực tế.

Xử lý chênh lệch giá: Người dân luôn được ưu tiên

Pháp luật cũng dự phòng các tình huống phát sinh chênh lệch giá sau khi kiểm toán. Theo đó:

• Nếu giá kiểm toán cao hơn giá hợp đồng: Chủ đầu tư không được thu thêm tiền của người dân. Đây là quy định mang tính nhân văn, giúp người mua nhà ở xã hội yên tâm về kế hoạch tài chính ban đầu.
• Nếu giá kiểm toán thấp hơn giá hợp đồng: Chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua.

Việc công khai giá bán trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và Sở Xây dựng cũng là một yêu cầu bắt buộc, giúp mọi đối tượng có nhu cầu đều có thể tiếp cận thông tin một cách chính thống, tránh tình trạng "thổi giá" hoặc thu phí ngoài quy định.

Lời khuyên cho người mua nhà ở xã hội

Người dân khi thực hiện giao dịch mua nhà ở xã hội cần lưu ý kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng về tiến độ thanh toán. Tuyệt đối không thanh toán quá 95% giá trị căn hộ nếu chưa nhận được thông báo về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, hãy thường xuyên theo dõi các thông báo từ Sở Xây dựng địa phương để nắm bắt kết quả kiểm toán giá bán dự án mình đang cư ngụ, đảm bảo quyền lợi về phần chênh lệch giá nếu có.