Quyền tự định đoạt tài sản thông qua di chúc

Trong đời sống dân sự, việc để lại di sản cho thế hệ sau không chỉ là vấn đề tình cảm mà còn là một thủ tục pháp lý quan trọng để tránh những tranh chấp không đáng có. Một trong những câu hỏi phổ biến nhất mà người dân thường đặt ra là: "Liệu nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) có thể đưa vào di chúc hay không?"

Căn cứ theo quy định tại Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, quyền thừa kế được khẳng định như sau:

"Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật."

Như vậy, về nguyên tắc chung, mọi cá nhân đều có quyền lập di chúc để định đoạt khối tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình. Tuy nhiên, đối với loại tài sản đặc thù là quyền sử dụng đất, việc lập di chúc còn phải đối chiếu với các quy định chuyên ngành tại Luật Đất đai 2024.

Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đất đai theo Luật Đất đai 2024

Tại thời điểm năm 2025, khi Luật Đất đai 2024 đã đi vào thực tiễn, các quy định về quyền của người sử dụng đất đã có những điểm mới đáng chú ý. Theo khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho... theo quy định.

Về điều kiện cụ thể, Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế khi có đủ các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp ngoại lệ);
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Đáng chú ý, tại điểm a khoản 1 Điều 45 có nêu rõ ngoại lệ: "trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất...". Điều này mở ra cơ hội cho những mảnh đất chưa có Sổ đỏ nhưng có đủ căn cứ pháp lý khác vẫn có thể được đưa vào di sản thừa kế.

Phân tích: Đất không Sổ đỏ lập di chúc thế nào để hợp pháp?

Để trả lời câu hỏi đất không Sổ đỏ có được lập di chúc hay không, chúng ta cần phân biệt giữa "hành vi lập di chúc" và "thủ tục sang tên di sản" sau này.

1. Đối với di chúc có công chứng hoặc chứng thực

Theo quy định về công chứng, chứng thực, để công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực thực hiện việc xác nhận di chúc đối với bất động sản, người lập di chúc bắt buộc phải xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu đất hoàn toàn không có giấy tờ và không có Sổ đỏ, bạn sẽ gặp khó khăn khi muốn lập di chúc tại văn phòng công chứng.

2. Đối với di chúc bằng văn bản không có công chứng

Theo Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản có thể bao gồm loại không có người làm chứng hoặc có người làm chứng. Trong trường hợp này, người sử dụng đất vẫn có thể viết di chúc để lại mảnh đất đó. Tuy nhiên, để di chúc có hiệu lực và người thừa kế có thể làm thủ tục cấp Sổ đỏ sau này, mảnh đất đó phải đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh:

"Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận... hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này."

Lời khuyên pháp lý từ chuyên gia

Nếu bạn đang sở hữu nhà đất chưa có Sổ đỏ và muốn lập di chúc, hãy lưu ý các điểm sau để đảm bảo tính pháp lý cao nhất:

1. Thu thập giấy tờ chứng minh: Hãy tập hợp tất cả các loại giấy tờ như: Giấy tờ giao đất của cơ quan có thẩm quyền cũ, biên lai nộp thuế đất hàng năm, giấy tờ mua bán viết tay có xác nhận của địa phương... Đây là căn cứ để chứng minh đất "đủ điều kiện cấp Sổ đỏ".
2. Mô tả chi tiết tài sản: Trong di chúc, cần mô tả rõ vị trí, diện tích, tứ cận của mảnh đất để tránh nhầm lẫn hoặc tranh chấp về ranh giới sau này.
3. Mời người làm chứng: Dù không bắt buộc công chứng, nhưng việc có ít nhất 02 người làm chứng (không phải là người thừa kế) sẽ giúp tăng tính khách quan và giá trị chứng cứ cho bản di chúc.
4. Thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ sớm: Cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi là thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận ngay khi có thể, trước khi tiến hành lập di chúc định đoạt tài sản.

Kết luận: Nhà đất không có Sổ đỏ vẫn có thể được lập di chúc dưới hình thức văn bản (tự viết hoặc có người làm chứng). Tuy nhiên, để người thừa kế có thể thực hiện quyền sử dụng đất một cách trọn vẹn, mảnh đất đó phải đảm bảo không có tranh chấp và đủ điều kiện để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất của năm 2025.