Trong các giao dịch bất động sản tại Việt Nam, hiện tượng "hai giá" – tức là giá thực tế cao nhưng giá ghi trên hợp đồng lại thấp – đã trở thành một vấn đề nhức nhối. Nhiều người dân vẫn lầm tưởng rằng việc ghi giá thấp hơn giá Nhà nước là một "mẹo" hợp pháp để giảm bớt gánh nặng thuế phí. Tuy nhiên, sự thật đằng sau quy định này phức tạp hơn nhiều và tiềm ẩn những rủi ro pháp lý cực lớn.

Quyền tự do thỏa thuận giá trong giao dịch dân sự

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chất là một giao dịch dân sự. Một trong những nguyên tắc cốt lõi của pháp luật dân sự là quyền tự do thỏa thuận. Các bên có quyền định đoạt giá trị tài sản của mình, thậm chí về mặt lý thuyết, bạn có quyền bán một mảnh đất trị giá hàng tỷ đồng với giá chỉ... 1.000 đồng.

Chính vì tôn trọng quyền thỏa thuận này, pháp luật không cấm việc các bên ghi giá bán thấp hơn giá Nhà nước trong hợp đồng. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc bạn có thể dùng con số đó để trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với quốc gia.

Cơ chế "tự vệ" của Nhà nước chống thất thu thuế

Để ngăn chặn việc người dân kê khai giá thấp nhằm giảm tiền thuế, cơ quan quản lý đã thiết lập một cơ chế tính thuế dựa trên "giá sàn". Cụ thể, theo Thông tư 13/2022/TT-BTC và Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

"Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ."

Như vậy, dù bạn ghi giá trong hợp đồng thấp đến đâu, cơ quan thuế vẫn sẽ lấy giá trong bảng giá đất của địa phương để tính toán nếu con số bạn đưa ra thấp hơn mức quy định này. Điều này đảm bảo ngân sách Nhà nước không bị thất thoát bởi những thỏa thuận mang tính hình thức.

Ranh giới mong manh giữa thỏa thuận và Tội trốn thuế

Nhiều người đặt câu hỏi: Nếu đã có giá sàn để tính thuế, tại sao vẫn có trường hợp bị xử lý hình sự? Câu trả lời nằm ở hành vi gian dối. Pháp luật chỉ không cấm khi giá thấp đó là giá giao dịch thật. Ngược lại, nếu các bên thỏa thuận giá thị trường cao (ví dụ 5 tỷ) nhưng lại lập hợp đồng công chứng giá thấp (ví dụ 1 tỷ) nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp, thì đây chính là hành vi vi phạm pháp luật.

Tùy vào mức độ nghiêm trọng, hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015. Hiện nay, Bộ Tài chính đã chỉ đạo các cơ quan thuế phối hợp chặt chẽ với văn phòng công chứng và ngân hàng để hậu kiểm các giao dịch bất động sản, khiến việc che giấu giá trị thực trở nên rủi ro hơn bao giờ hết.

Mức thuế và lệ phí phải nộp khi sang tên đất đai

Để người dân nắm rõ nghĩa vụ của mình, dưới đây là công thức tính toán phổ biến nhất theo hướng dẫn tại Thông tư 92/2015/TT-BTC:

• Thuế thu nhập cá nhân: Được tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, nếu giá hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước thì áp dụng giá bảng giá đất.
• Lệ phí trước bạ: Mức thu là 0,5% giá trị tài sản. Cách xác định giá tính lệ phí cũng tương tự như thuế thu nhập cá nhân, căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC.

Lời khuyên từ các chuyên gia pháp lý là các bên nên kê khai đúng giá trị giao dịch thực tế. Việc này không chỉ giúp bạn tránh được các rắc rối với cơ quan thuế mà còn bảo vệ quyền lợi của chính bạn trong trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng sau này, khi mà tòa án thường căn cứ vào số tiền ghi trên hợp đồng để giải quyết bồi thường.