Nỗi lo "nhà mình nghiêng theo nhà hàng xóm" khi đô thị hóa tăng tốc

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại Việt Nam, việc các công trình nhà ở được xây dựng san sát, chung tường, chung móng là điều vô cùng phổ biến. Tuy nhiên, kéo theo đó là những hệ lụy pháp lý và thực tế vô cùng phức tạp. Không ít gia đình rơi vào cảnh "dở khóc dở cười", thậm chí là mất ăn mất ngủ khi hàng xóm vừa khởi công đào móng, ép cọc thì ngôi nhà của mình cũng bắt đầu xuất hiện các vết nứt toác kéo dài, nền nhà bị lún sụt, cửa bị kẹt không thể đóng mở, hoặc nguy hiểm hơn là toàn bộ kết cấu nhà bị nghiêng hẳn sang một bên.

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này thường xuất phát từ việc khảo sát địa chất sơ sài, thiết kế biện pháp thi công móng không phù hợp với nền đất yếu, hoặc đơn vị thi công cẩu thả, không thực hiện các biện pháp gia cố, chống sạt lở móng cho các bất động sản liền kề. Khi xảy ra sự cố, việc xác định trách nhiệm pháp lý và mức bồi thường thiệt hại thường kéo dài, gây ra những tranh chấp căng thẳng giữa các hộ gia đình lân cận.

Căn cứ pháp lý bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu bất động sản liền kề

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trước các tác động tiêu cực từ hoạt động xây dựng xung quanh, hệ thống pháp luật Việt Nam đã ban hành những quy định rất cụ thể và nghiêm khắc về nghĩa vụ của chủ sở hữu công trình xây dựng.

Trước hết, tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng:

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn; không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Bên cạnh đó, nguyên tắc sử dụng không gian và lòng đất cũng được nhấn mạnh tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Mọi hành vi đào móng, khoan cọc nhồi làm sạt lở, lún sụt đất của nhà liền kề đều là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Ngoài ra, Luật Xây dựng 2014 cũng quy định chủ đầu tư xây dựng công trình có nghĩa vụ phối hợp với các bên liên quan để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng các công trình lân cận trước khi thi công, đồng thời phải có biện pháp bảo đảm an toàn cho người và công trình lân cận trong suốt quá trình thi công.

Mức xử phạt hành chính cực nặng đối với hành vi xây dựng gây ảnh hưởng nhà lân cận

Hành vi thi công xây dựng gây lún, nứt, nghiêng hoặc có nguy cơ sụp đổ công trình lân cận không chỉ phát sinh trách nhiệm bồi thường dân sự mà còn bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính rất nặng, thậm chí là đình chỉ thi công tuyệt đối.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ một phần hoặc toàn bộ công trình lân cận (nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự) được quy định như sau:

• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng: Đối với hành vi xây dựng gây ảnh hưởng đến nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng: Đối với hành vi xây dựng gây ảnh hưởng đến nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc các trường hợp còn lại.
• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng: Đối với các công trình xây dựng yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình xây dựng yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Đặc biệt, bên cạnh hình thức phạt tiền, chủ đầu tư bắt buộc phải dừng thi công công trình và thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả: Khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại theo quy định. Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công khi các bên đã hoàn thành việc thỏa thuận bồi thường thiệt hại hoặc có quyết định giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy trình đòi bồi thường thiệt hại thực tế: Từ thỏa thuận khôn khéo đến khởi kiện Tòa án

Khi phát hiện ngôi nhà của mình có dấu hiệu bị nghiêng, nứt do công trình hàng xóm đang thi công, chủ sở hữu cần thực hiện ngay các bước sau để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình, tránh việc bị kéo dài thời gian hoặc bị ép giá bồi thường:

Bước 1: Yêu cầu tạm dừng thi công và lập biên bản hiện trạng lập tức

Ngay khi phát hiện vết nứt hoặc hiện tượng sụt lún, bạn phải yêu cầu chủ đầu tư và đơn vị thi công dừng ngay mọi hoạt động xây dựng có khả năng tiếp tục gây thiệt hại. Đồng thời, liên hệ ngay với Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có công trình để yêu cầu cán bộ địa chính - xây dựng xuống kiểm tra, lập biên bản ghi nhận hiện trạng hư hỏng thực tế. Biên bản này là chứng cứ pháp lý cực kỳ quan trọng, có giá trị chứng minh cao nhất trước Tòa án sau này.

Bước 2: Thỏa thuận bồi thường thiệt hại dựa trên căn cứ thực tế

Pháp luật luôn ưu tiên sự tự thỏa thuận giữa các bên. Theo quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người chiếm hữu hoặc người được giao quản lý, sử dụng công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại do công trình xây dựng đó gây ra cho người khác.

Để việc thỏa thuận diễn ra thuận lợi và không bị ép giá, các bên nên thuê một đơn vị giám định độc lập, có chức năng kiểm định chất lượng công trình để đo đạc độ nghiêng, đánh giá mức độ nứt và lập dự toán chi phí sửa chữa, khắc phục. Chi phí thuê đơn vị giám định này sẽ do bên gây thiệt hại chi trả.

Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Trong trường hợp chủ đầu tư công trình liền kề cố tình né tránh, không hợp tác hoặc các bên không thể thống nhất được mức bồi thường thiệt hại, bên bị thiệt hại có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi bị đơn cư trú hoặc nơi xảy ra thiệt hại.

Hồ sơ khởi kiện phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm:

• Đơn khởi kiện bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng (theo mẫu chuẩn).
• Bản sao Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu (nếu có) của người khởi kiện.
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất bị thiệt hại (Sổ đỏ, Sổ hồng).
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh thiệt hại thực tế: Biên bản ghi nhận hiện trạng của UBND phường, hình ảnh, video clip vết nứt, kết quả giám định độ nghiêng, lún của đơn vị kiểm định chất lượng, hóa đơn chứng từ liên quan đến chi phí sửa chữa tạm thời hoặc chi phí thuê nhà ở tạm (nếu phải di dời do nhà có nguy cơ sụp đổ).

Lời khuyên pháp lý vàng từ chuyên gia để tránh "tiền mất tật mang"

Để tự bảo vệ mình một cách chủ động, ngay khi thấy hàng xóm chuẩn bị khởi công xây dựng (đặc biệt là các công trình có quy mô lớn, có tầng hầm), bạn nên chủ động chụp ảnh, quay phim chi tiết toàn bộ hiện trạng ngôi nhà của mình từ trong ra ngoài, từ móng đến mái. Nếu có điều kiện, hãy đề xuất chủ nhà hàng xóm cùng ký vào một biên bản xác nhận hiện trạng nhà của bạn trước khi họ thi công.

Việc nắm vững các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và Nghị định 16/2022/NĐ-CP sẽ là vũ khí pháp lý sắc bén giúp bạn bảo vệ trọn vẹn tài sản và sự an toàn của gia đình mình trước những rủi ro tranh chấp xây dựng không đáng có.