Trong bối cảnh các tòa nhà chung cư mọc lên san sát tại các đô thị lớn, câu chuyện về phí bảo trì chung cư luôn là tâm điểm của những tranh chấp kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư. Bước sang năm 2026, với việc áp dụng triệt để các quy định mới, việc hiểu rõ quyền và nghĩa vụ liên quan đến khoản phí này không chỉ giúp bảo vệ túi tiền mà còn đảm bảo an toàn cho không gian sống của chính bạn.

1. Phí bảo trì chung cư thực chất là gì?

Nhiều người vẫn lầm tưởng phí bảo trì là khoản tiền đóng định kỳ hàng tháng như phí dịch vụ. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, đây là khoản kinh phí mà người mua, thuê mua nhà ở phải đóng để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà.

Cụ thể hơn, khoản 1 Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD làm rõ các hoạt động bảo trì bao gồm: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng; duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, cháy nổ; thay thế linh kiện, thiết bị dùng chung...

"Hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy và các phần sở hữu chung khác..."

2. Ai là người có trách nhiệm đóng khoản phí này?

Trách nhiệm đóng phí bảo trì được phân định rõ ràng cho cả chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023:

• Chủ đầu tư: Phải đóng phí bảo trì cho phần diện tích mà họ giữ lại, không bán hoặc chưa bán tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.
• Người mua, thuê mua: Đóng 2% giá trị căn hộ tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Khoản tiền này thường được ghi rõ trong hợp đồng mua bán.

3. Cách tính mức phí bảo trì chung cư năm 2026

Công thức tính phí bảo trì vẫn giữ nguyên nguyên tắc 2% nhưng cần lưu ý cách xác định giá trị căn cứ theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023:

• Đối với căn hộ: 2% x Giá trị hợp đồng mua bán (trước thuế).
• Đối với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại: 2% x Giá trị phần diện tích đó (tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của tòa nhà đó).

Ví dụ: Nếu bạn mua một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, khoản phí bảo trì bạn phải nộp một lần duy nhất khi nhận nhà là 60 triệu đồng.

4. Quỹ bảo trì được sử dụng vào mục đích gì?

Đây là điểm cư dân cần đặc biệt giám sát. Theo Điều 155 Luật Nhà ở 2023, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục thuộc phần sở hữu chung (như thang máy, hệ thống điện, nước chung, mái, sân thượng...). Tuyệt đối không được dùng cho công tác quản lý vận hành hay các mục đích cá nhân khác.

5. Chế tài nghiêm khắc khi sử dụng sai mục đích quỹ bảo trì

Để ngăn chặn tình trạng "xà xẻo" quỹ bảo trì, pháp luật quy định mức phạt rất nặng. Căn cứ khoản 2 Điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định có thể bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.

Bên cạnh đó, đối tượng vi phạm còn buộc phải hoàn trả lại số tiền đã sử dụng sai mục đích vào quỹ bảo trì của nhà chung cư.

Việc nắm vững các quy định về phí bảo trì không chỉ giúp cư dân thực hiện đúng nghĩa vụ mà còn là công cụ pháp lý hữu hiệu để giám sát Ban quản trị và Chủ đầu tư, đảm bảo môi trường sống an toàn và bền vững.