Trong bối cảnh hệ thống pháp luật đầu tư, đất đai và quản lý ngành liên tục được hoàn thiện, việc xác định rõ danh mục dự án đầu tư kinh doanh phải qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là yếu tố then chốt giúp chính quyền địa phương, các cơ quan quản lý và các nhà đầu tư chủ động triển khai dự án minh bạch, đúng pháp luật. Việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu không chỉ giúp tối ưu hóa hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai, tài nguyên quốc gia mà còn tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh cho cộng đồng doanh nghiệp.

Tại quy định hướng dẫn chi tiết Luật Đấu thầu 2023 và Luật Đất đai 2024, các nhóm dự án bắt buộc phải đấu thầu cũng như các trường hợp ngoại lệ được quy định hết sức rõ ràng và cụ thể.

1. Khung quy định chung về dự án đầu tư kinh doanh phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP, dự án đầu tư kinh doanh thuộc diện phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm 03 nhóm cơ bản sau đây:

• Dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp đấu thầu theo pháp luật đất đai: Đây là các dự án được xác định cụ thể tại điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; cũng như dự án khu dân cư nông thôn được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu.
• Dự án có sử dụng đất đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực: Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024, đây là các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành (y tế, giáo dục, môi trường, năng lượng, giao thông...).
• Dự án đầu tư không thuộc 02 trường hợp trên nhưng thuộc diện đấu thầu theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực: Các dự án này không sử dụng đất thuộc diện thu hồi đất nêu trên và không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

2. Chi tiết các dự án có sử dụng đất phải đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP, nhóm dự án đầu tư có sử dụng đất bắt buộc đấu thầu theo chuyên ngành được xác định bao gồm:

• Dự án xử lý chất thải rắn sinh hoạt: Công trình xử lý chất thải sinh hoạt thuộc diện phải đấu thầu theo pháp luật bảo vệ môi trường.
• Dự án công trình cấp nước: Các dự án cấp nước sạch thuộc diện phải đấu thầu, trừ trường hợp chỉ định hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch.
• Dự án phát triển chợ và trạm dừng nghỉ: Bao gồm dự án chợ theo quy định về phát triển và quản lý chợ; trạm dừng nghỉ theo quy định của pháp luật đường bộ.
• Dự án cảng hàng không: Dự án đầu tư xây dựng cảng hàng không mới theo quy định pháp luật hàng không dân dụng.
• Dự án khuyến khích xã hội hóa (Y tế, Giáo dục, Văn hóa, Thể thao, Môi trường): Thực hiện đấu thầu khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện.
• Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Đấu thầu theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 khi có từ 02 nhà đầu tư quan tâm đăng ký (ngoại trừ các dự án cải tạo nhà chung cư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 68 Luật Nhà ở 2023).
• Dự án kinh doanh điện lực: Đấu thầu theo pháp luật điện lực khi có từ 02 nhà đầu tư cùng đăng ký.
• Các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác: Dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng kết hợp quy định đấu thầu của pháp luật chuyên ngành.

3. Các dự án đầu tư không sử dụng đất phải tổ chức đấu thầu

Quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP nêu rõ hai trường hợp dự án đầu tư không sử dụng đất nhưng vẫn bắt buộc phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư:

1. Dự án nạo vét kết hợp thu hồi sản phẩm: Áp dụng đối với kết cấu hạ tầng hàng hải và kết cấu hạ tầng đường thủy nội địa trong vùng nước cảng biển, vùng nước đường thủy nội địa.
2. Dự án thuộc lĩnh vực xã hội hóa: Dự án thuộc các lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường không sử dụng đất khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện.

4. Các trường hợp dự án có sử dụng đất KHÔNG PHẢI đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Bên cạnh các quy định bắt buộc, pháp luật cũng quy định rõ các trường hợp loại trừ tại khoản 5 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP. Cụ thể, cơ quan chuyên môn không phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất khi rơi vào một trong các hoàn cảnh sau:

• Thuộc diện giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật.
• Dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, thuộc diện thu hồi đất nhưng nhà đầu tư chủ động chọn phương án tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
• Người đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án đầu tư và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư mà Nhà nước không thu hồi đất theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Nắm vững các trường hợp phải đấu thầu và không phải đấu thầu giúp các nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước triển khai quy trình pháp lý chuẩn xác, tránh phát sinh khiếu nại, tranh chấp hoặc chậm tiến độ dự án.