Nghị định 16/2022/NĐ-CP vừa chính thức có hiệu lực từ ngày 28/01/2022 đã mang đến những thay đổi quan trọng trong việc xử lý vi phạm trật tự xây dựng. Một trong những vấn đề được người dân quan tâm nhất chính là: Làm sao để hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép hoặc sai phép thay vì phải tháo dỡ trắng tay?

Theo quy định tại khoản 16 Điều 16 và khoản 1 Điều 81 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP, không phải mọi trường hợp vi phạm đều bị buộc tháo dỡ ngay lập tức. Nếu công trình thuộc diện đủ điều kiện cấp phép hoặc điều chỉnh giấy phép, chủ đầu tư có cơ hội để thực hiện các thủ tục pháp lý nhằm giữ lại phần công trình đã xây dựng.

1. Điều kiện tiên quyết: Công trình phải đang thi công

Đây là điểm mấu chốt mà nhiều người dân thường nhầm lẫn. Việc hợp thức hóa chỉ được xem xét khi hành vi vi phạm đang diễn ra (công trình đang thi công). Nếu công trình đã hoàn thành, kết thúc hành vi vi phạm thì theo quy định mới, ngoài việc bị phạt tiền, chủ đầu tư sẽ buộc phải tháo dỡ toàn bộ phần công trình vi phạm mà không có cơ hội bổ sung giấy phép.

2. Điều kiện hợp thức hóa đối với nhà ở xây dựng không phép

Xây dựng không phép là trường hợp chủ đầu tư khởi công mà chưa có giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền. Để được hợp thức hóa, công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy định tại Điều 93 của Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020):

• Phù hợp quy hoạch: Công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
• An toàn công trình: Đảm bảo an toàn cho chính ngôi nhà và các công trình lân cận, tuân thủ yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.
• Hồ sơ thiết kế: Phải có bản vẽ thiết kế kỹ thuật đúng quy chuẩn xây dựng Việt Nam.

3. Điều kiện hợp thức hóa đối với nhà ở xây dựng trái phép (sai phép)

Trái phép là trường hợp đã có giấy phép nhưng xây dựng sai nội dung trong giấy phép đó. Theo Điều 98 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép nếu có thay đổi về:

• Hình thức kiến trúc mặt ngoài (đối với khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc).
• Vị trí, diện tích xây dựng, quy mô, chiều cao hoặc số tầng.
• Công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn và phòng chống cháy nổ.

Nếu phần xây dựng sai lệch đáp ứng được các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy hoạch, cơ quan chức năng sẽ cho phép điều chỉnh giấy phép thay vì cưỡng chế phá dỡ.

4. Thời hạn 30 ngày - 'Cơ hội vàng' để bổ sung giấy phép

Kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư có đúng 30 ngày để xuất trình giấy phép xây dựng hoặc giấy phép điều chỉnh. Đây là thời hạn cực kỳ nghiêm ngặt. Nếu quá thời hạn này mà không xuất trình được giấy phép, cơ quan chức năng sẽ tiến hành các biện pháp cưỡng chế tháo dỡ theo quy định.

"Trường hợp hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh thì phần công trình đó không phải phá dỡ."

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc xây dựng không phép, trái phép luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý và thiệt hại kinh tế rất lớn. Ngay khi phát hiện sai sót hoặc bị lập biên bản vi phạm, chủ đầu tư cần nhanh chóng liên hệ với các đơn vị tư vấn pháp lý để rà soát quy hoạch và hoàn thiện hồ sơ xin cấp phép trong thời gian sớm nhất. Đừng để quá thời hạn 30 ngày dẫn đến việc công trình tâm huyết bị tháo dỡ.