Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán, chuyển nhượng bất động sản, việc ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm giữ chỗ hoặc cam kết tiến tới ký hợp đồng chính thức diễn ra vô cùng phổ biến. Tuy nhiên, không ít trường hợp các bên lập giấy đặt cọc sơ sài, thiếu các điều khoản thiết yếu như giá trị chuyển nhượng, diện tích cụ thể hay phương thức thanh toán. Đến khi phát sinh bất đồng, nhiều người lầm tưởng rằng thỏa thuận đặt cọc mập mờ, sơ sài mặc nhiên sẽ bị vô hiệu để đòi lại tiền cọc hoặc tránh phạt cọc. Liệu pháp luật có công nhận cách hiểu này hay không?

1. Thỏa thuận đặt cọc không rõ nội dung có mặc nhiên bị vô hiệu?

Câu trả lời dứt khoát là không đương nhiên bị vô hiệu. Theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng mà có nội dung không rõ ràng dẫn tới hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện thì thỏa thuận đặt cọc đó vẫn có hiệu lực pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự chung.

Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán đã viện dẫn một tình huống rất điển hình trong thực tiễn: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại không ghi nhận rõ ràng về diện tích, kích thước hoặc giá chuyển nhượng. Khi phát sinh mâu thuẫn, một bên viện cớ nội dung thỏa thuận không rõ ràng để từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức và khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Trong trường hợp này, Tòa án xác định hợp đồng đặt cọc vẫn có đầy đủ hiệu lực pháp lý nếu bản thân giao dịch đặt cọc đó đáp ứng đủ các điều kiện luật định.

2. Điều kiện bắt buộc để một thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp luật

Để thỏa thuận đặt cọc có giá trị ràng buộc và phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên, giao dịch đặt cọc cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:

• Chủ thể tham gia: Các bên phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập;
• Ý chí tự nguyện: Việc tham gia giao dịch đặt cọc phải hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa hay cưỡng ép;
• Mục đích và nội dung: Không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội;
• Hình thức giao dịch: Phải tuân thủ các quy định về hình thức nếu pháp luật chuyên ngành có yêu cầu bắt buộc.

Bên cạnh đó, hướng dẫn tại Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP làm rõ thêm về hình thức của thỏa thuận đặt cọc. Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, thỏa thuận đặt cọc có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trừ trường hợp luật khác có quy định bắt buộc phải lập thành văn bản. Thỏa thuận này có thể được lập thành một hợp đồng đặt cọc độc lập hoặc chỉ là một điều khoản bảo đảm nằm trong chính dự thảo hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

3. Thỏa thuận đặt cọc không rõ ràng dẫn đến không ký được hợp đồng thì xử lý phạt cọc thế nào?

Một trong những vấn đề gây tranh cãi gay gắt nhất khi thỏa thuận đặt cọc không rõ ràng là việc xác định trách nhiệm phạt cọc. Theo tinh thần chỉ đạo tại Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ không chỉ dựa vào câu chữ mập mờ mà phải căn cứ vào yếu tố lỗi của từng bên và thỏa thuận cụ thể để phán quyết:

• Trường hợp một bên có lỗi dẫn đến không ký kết hợp đồng: Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện thì phải chịu chế tài phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất tiền đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ khi có thỏa thuận khác).
• Trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc do nguyên nhân khách quan: Nếu việc hợp đồng không thể giao kết xuất phát từ lỗi hỗn hợp của cả hai bên trong việc soạn thảo điều khoản mập mờ, không tìm được tiếng nói chung nhưng không bên nào cố ý bội ước, hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan, thì không áp dụng phạt cọc. Bên nhận cọc có trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc cho bên đặt cọc.
• Trường hợp vi phạm phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết: Nếu thỏa thuận đặt cọc chỉ nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng và hợp đồng chính thức đã được ký kết hợp pháp, thì mọi tranh chấp hay vi phạm phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sau đó sẽ được xử lý theo các quy định về hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, chứ không áp dụng chế tài phạt cọc theo điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.

4. Khuyến nghị pháp lý quan trọng khi lập thỏa thuận đặt cọc

Để phòng ngừa rủi ro tranh chấp kéo dài hoặc mất tiền oan, các bên tham gia giao dịch cần lưu ý một số kinh nghiệm thực tế sau:

• Mô tả chi tiết đối tượng giao dịch: Cần xác định chính xác số thửa đất, tờ bản đồ, diện tích, tình trạng pháp lý, tài sản gắn liền với đất cũng như tổng giá chuyển nhượng và tiến độ thanh toán cụ thể.
• Ấn định rõ mốc thời gian và địa điểm ký kết: Nêu rõ ngày giờ, địa điểm (như tổ chức hành nghề công chứng nào) để ký kết hợp đồng chính thức, tránh tình trạng một bên cố tình lảng tránh rồi viện cớ bên kia không đến.
• Quy định rõ ràng về trách nhiệm và giải quyết tranh chấp: Phân định cụ thể nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí trước bạ, chi phí công chứng và cơ chế xử lý khi có biến động khách quan về mặt pháp lý tài sản.