Trong quá trình thi công nhà ở, việc phát sinh những thay đổi so với bản vẽ thiết kế ban đầu là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, không phải mọi sự thay đổi đều được chấp nhận. Nhiều gia chủ vì chủ quan hoặc không nắm rõ luật đã tự ý thay đổi kết cấu, diện tích dẫn đến những hệ lụy pháp lý nghiêm trọng, từ xử phạt hành chính đến buộc phải phá dỡ toàn bộ phần công trình sai phạm.

Hồ sơ thiết kế và giấy phép xây dựng là căn cứ pháp lý cao nhất khi thi công công trình (ảnh minh họa)

Trường hợp nào bắt buộc phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020), chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công nếu có thay đổi thiết kế thuộc các trường hợp sau:

• Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài: Đối với các công trình nằm trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu khắt khe về quản lý kiến trúc.
• Thay đổi các yếu tố cốt lõi: Bao gồm vị trí xây dựng, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình.
• Ảnh hưởng đến kết cấu: Các thay đổi làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính của ngôi nhà.
• Thay đổi công năng sử dụng: Việc điều chỉnh thiết kế bên trong làm thay đổi mục đích sử dụng ban đầu, gây ảnh hưởng đến an toàn, phòng chống cháy nổ hoặc môi trường.

Trích dẫn Điều 98 Luật Xây dựng: "Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng."

Việc thi công sai lệch so với giấy phép có thể dẫn đến đình chỉ công trình ngay lập tức (ảnh minh họa)

Hồ sơ và thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng năm 2023

Để đảm bảo tính hợp pháp, gia chủ cần chuẩn bị bộ hồ sơ nộp lên cơ quan đã cấp phép xây dựng ban đầu (thường là UBND cấp huyện). Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ bao gồm:

1. Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng (theo mẫu).
2. Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp trước đó.
3. Bản vẽ thiết kế liên quan đến phần điều chỉnh so với thiết kế đã được cấp phép.
4. Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh của chủ đầu tư (đối với các công trình yêu cầu thẩm định).

Rủi ro pháp lý khi cố tình xây dựng sai bản vẽ

Nếu không thực hiện điều chỉnh mà vẫn tiến hành thi công sai phép, chủ đầu tư sẽ đối mặt với các hình thức xử phạt rất nặng theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể:

1. Mức phạt tiền

Căn cứ điểm a khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.

2. Biện pháp khắc phục hậu quả cực kỳ nghiêm khắc

Đáng chú ý nhất là quy định tại điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Theo đó, ngoài việc nộp phạt, người vi phạm còn buộc phải phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Điều này gây thiệt hại kinh tế rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ an cư của gia đình.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Để tránh rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang", ngay khi có ý định thay đổi bất kỳ chi tiết nào liên quan đến diện tích, chiều cao hay vị trí ngôi nhà, gia chủ nên chủ động liên hệ với đơn vị tư vấn thiết kế và cơ quan chức năng để làm thủ tục điều chỉnh. Việc tuân thủ pháp luật ngay từ đầu không chỉ giúp công trình diễn ra suôn sẻ mà còn đảm bảo giá trị pháp lý của tài sản khi thực hiện các thủ tục hoàn công và cấp sổ hồng sau này.

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về việc điều chỉnh giấy phép xây dựng khi sai bản vẽ thi công. Nếu quý khách còn thắc mắc về thủ tục hoặc cần hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực xây dựng, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết.