Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ vào giữa năm 2015, Chính phủ đã ban hành những quy định mang tính đột phá nhằm tháo gỡ nút thắt về thủ tục hành chính cho các nhà đầu tư. Một trong những điểm sáng đáng chú ý nhất là việc nới lỏng quy định lập quy hoạch chi tiết đối với các dự án quy mô nhỏ, đặc biệt là phân khúc nhà ở chung cư.

Bước đột phá từ Nghị định 44/2015/NĐ-CP

Theo quy định tại Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ, các khu chức năng đặc thù có quy mô lớn trên 500ha vẫn phải tuân thủ quy trình lập quy hoạch chung xây dựng nghiêm ngặt. Tuy nhiên, đối với các dự án có quy mô nhỏ hơn, cơ chế đã trở nên linh hoạt hơn rất nhiều.

Cụ thể, pháp luật quy định rằng các dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05ha sẽ được hưởng cơ chế đặc thù. Riêng đối với loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư, ngưỡng quy mô này được xác định là dưới 02ha. Trong những trường hợp này, chủ đầu tư chỉ cần lập dự án đầu tư xây dựng mà không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 như trước đây.

Điều kiện áp dụng và yêu cầu kỹ thuật

Mặc dù được miễn lập quy hoạch chi tiết, nhưng để đảm bảo tính thống nhất của hạ tầng đô thị, các chủ đầu tư vẫn phải đáp ứng những tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe. Quy định này cũng đã được đồng bộ hóa với Nghị định 37/2010/NĐ-CP và Luật Quy hoạch đô thị 2009.

Tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 37/2010/NĐ-CP nêu rõ: "Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết."

Thay vào đó, các nội dung quan trọng như bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình và giải pháp hạ tầng kỹ thuật trong thiết kế cơ sở phải đảm bảo:

• Phù hợp tuyệt đối với quy hoạch phân khu xây dựng hoặc Giấy phép quy hoạch đã được cấp.
• Đảm bảo việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, giao thông) thông suốt với khu vực xung quanh.
• Hài hòa với không gian kiến trúc và cảnh quan chung của khu vực.

Tác động tích cực đến thị trường bất động sản

Việc cắt giảm thủ tục lập quy hoạch chi tiết cho các dự án chung cư dưới 2ha mang lại lợi ích kép cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước. Đối với doanh nghiệp, thời gian chuẩn bị đầu tư có thể rút ngắn từ 3 đến 6 tháng, giảm bớt chi phí tư vấn và các thủ tục phê duyệt tầng nấc. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với các dự án nhà ở xã hội hoặc chung cư tầm trung, nơi mà yếu tố thời gian quyết định rất lớn đến giá thành căn hộ.

Bên cạnh đó, quy định về quy hoạch xây dựng nông thôn cũng có những điểm mới. Các xã hiện nay bắt buộc phải có quy hoạch chung xây dựng để làm cơ sở xác định các dự án đầu tư. Đối với các điểm dân cư nông thôn, việc lập quy hoạch chi tiết vẫn là yêu cầu bắt buộc để cụ thể hóa quy hoạch chung và là căn cứ để cấp Giấy phép xây dựng, đảm bảo sự phát triển bền vững cho khu vực ngoại thành.

Nghị định 44/2015/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 30/06/2015, thay thế cho Nghị định số 08/2005/NĐ-CP cũ, đánh dấu một giai đoạn mới trong quản lý quy hoạch xây dựng tại Việt Nam theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn.