Tranh chấp đất đai là một trong những loại hình tranh chấp dân sự phổ biến và phức tạp nhất tại Việt Nam. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đang có nhiều biến động, việc hiểu rõ quy trình và thẩm quyền giải quyết tranh chấp là vô cùng quan trọng để người dân bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, quy trình này được phân cấp rõ ràng từ cơ sở đến các cơ quan hành chính và tư pháp.

1. Hòa giải tại cơ sở: Bước đệm bắt buộc trước khi ra tòa

Nhiều người dân thường có tâm lý muốn "kiện ngay ra tòa" khi xảy ra mâu thuẫn về ranh giới hay quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Đáng chú ý, đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc. Nếu không qua bước này, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện vì chưa đủ điều kiện thụ lý.

• Địa điểm: UBND xã, phường, thị trấn nơi có mảnh đất đang tranh chấp.
• Thời hạn: Thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
• Kết quả: Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã.

2. Thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân

Sau khi đã qua bước hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành, tùy vào tình trạng pháp lý của giấy tờ đất đai mà thẩm quyền giải quyết sẽ khác nhau. Theo khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, Tòa án nhân dân sẽ giải quyết các trường hợp sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp này, người dân cần nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Nếu vụ việc có yếu tố nước ngoài, thẩm quyền sẽ thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

3. Lựa chọn giữa UBND và Tòa án khi không có Sổ đỏ

Đây là điểm mà nhiều người dân dễ nhầm lẫn nhất. Theo khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, nếu tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:

Cách 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền

• Nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
• Nếu tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Người dân có thể chọn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, ngay cả khi không có Sổ đỏ. Đây là điểm mới tiến bộ của Luật Đất đai 2013 so với các thời kỳ trước, giúp mở rộng cơ hội tiếp cận công lý cho người dân.

Trích dẫn Điều 203 Luật Đất đai 2013: "Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết..."

Lời khuyên pháp lý cho năm 2019

Trong năm 2019, với việc siết chặt quản lý đất đai và đẩy mạnh cấp Giấy chứng nhận, người dân khi xảy ra tranh chấp cần bình tĩnh thu thập mọi chứng cứ liên quan như: biên lai nộp thuế đất, các giấy tờ mua bán viết tay, lời khai của những người hàng xóm sống lâu năm... Những tài liệu này sẽ là căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét và ra quyết định công bằng nhất.

Việc lựa chọn con đường khởi kiện hành chính hay dân sự, hoặc yêu cầu UBND giải quyết cần được cân nhắc kỹ dựa trên hồ sơ thực tế của mỗi gia đình. Nếu cần thiết, hãy tham vấn ý kiến của các chuyên gia pháp lý để đảm bảo quy trình được thực hiện đúng ngay từ đầu, tránh lãng phí thời gian và công sức.