Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) là một trong những thủ tục hành chính quan trọng nhất trong lĩnh vực đất đai. Tính đến thời điểm năm 2019, các quy định về đối tượng và điều kiện cấp Sổ đỏ đã được mở rộng đáng kể nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân.

1. Nhóm người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Theo quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất có đủ điều kiện theo các trường hợp cụ thể sau:

• Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ: Những trường hợp có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 sẽ được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất (tùy trường hợp).
• Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ: Đây là điểm nhân văn của pháp luật đất đai hiện hành. Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài, không vi phạm pháp luật đất đai và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ.
• Tổ chức, cơ sở tôn giáo: Các đơn vị đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 102 Luật Đất đai 2013.

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Kể từ sau ngày 01/7/2014, những đối tượng được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận để khẳng định quyền sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên, pháp luật cũng loại trừ một số trường hợp đặc thù không được cấp Sổ đỏ như:

• Tổ chức hoặc cộng đồng dân cư được giao đất chỉ để quản lý.
• Người thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Các trường hợp nhận quyền sử dụng đất từ người khác

Đây là nhóm trường hợp phổ biến nhất trong giao dịch dân sự, bao gồm:

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Áp dụng đối với đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường để thực hiện dồn điền đổi thửa.
• Chuyển nhượng (Mua bán): Người mua đất từ người đã có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
• Thừa kế, Tặng cho: Người nhận di sản thừa kế theo di chúc hoặc pháp luật, hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Xử lý nợ: Người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp để thu hồi nợ theo quy định.

4. Cấp Sổ đỏ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền

Pháp luật công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sau:

• Người sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai.
• Người có quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án.
• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

5. Nhóm đối tượng mua nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Bao gồm người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở thanh lý, hóa giá hoặc mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất từ các chủ đầu tư dự án hoặc cá nhân khác có quyền sở hữu hợp pháp.

6. Trường hợp tách thửa, hợp thửa và cấp đổi, cấp lại

Theo quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp đổi Sổ đỏ được thực hiện khi:

• Người dân có nhu cầu đổi từ các loại giấy tờ cũ (trước 10/12/2009) sang mẫu Giấy chứng nhận mới.
• Giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.
• Thực hiện đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất.
• Bổ sung tên cả vợ và chồng vào Giấy chứng nhận là tài sản chung.

7. Mở rộng 05 trường hợp đặc biệt theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Một điểm mới đáng chú ý trong bối cảnh năm 2019 là việc áp dụng Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cho phép cấp Sổ đỏ cho các trường hợp khó khăn trước đây:

1. Đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 nhưng nay phù hợp quy hoạch.
2. Đất được giao không đúng thẩm quyền.
3. Diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ gốc.
4. Đất có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trên cùng một thửa.
5. Thửa đất đã chuyển quyền sử dụng nhưng chưa làm thủ tục sang tên (mua bán bằng giấy viết tay).

Việc nắm rõ các trường hợp được cấp Sổ đỏ giúp người dân chủ động bảo vệ quyền lợi của mình, tránh các rủi ro pháp lý không đáng có trong quá trình sử dụng và giao dịch đất đai.