Thị trường bất động sản năm 2021 chứng kiến nhiều thay đổi quan trọng về mặt pháp lý, đặc biệt là sự ra đời của các đạo luật mới như Luật Đầu tư 2020 và Luật Doanh nghiệp 2020. Việc nắm vững các quy định về điều kiện hoạt động và quy trình thành lập công ty bất động sản là bước đi tiên quyết cho các nhà đầu tư muốn gia nhập lĩnh vực đầy tiềm năng này.

Khái niệm kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành

Trước khi bắt tay vào thành lập doanh nghiệp, nhà đầu tư cần hiểu rõ phạm vi hoạt động của ngành nghề này. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khái niệm này được định nghĩa như sau:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Như vậy, hoạt động này được chia thành hai mảng chính: Kinh doanh bất động sản (đầu tư, mua bán, cho thuê) và Kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý).

Điều kiện kinh doanh bất động sản năm 2021: Bước ngoặt bãi bỏ vốn pháp định

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất áp dụng từ ngày 01/01/2021 là việc bãi bỏ yêu cầu về vốn pháp định 20 tỷ đồng. Cụ thể, theo quy định tại Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014), tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Thành lập doanh nghiệp: Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
• Công khai thông tin: Doanh nghiệp phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

Đối với các loại hình dịch vụ bất động sản, điều kiện có phần khắt khe hơn về nhân sự:

• Dịch vụ môi giới: Phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• Sàn giao dịch: Phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới; người quản lý điều hành sàn cũng phải có chứng chỉ này.

Quy trình thành lập công ty bất động sản chi tiết

Việc thành lập công ty hiện nay được thực hiện theo Luật Doanh nghiệp 2020 và hướng dẫn tại Nghị định 01/2021/NĐ-CP.

Bước 1: Chuẩn bị thông tin và hồ sơ

Chủ doanh nghiệp cần xác định loại hình (TNHH, Cổ phần...), đặt tên công ty không trùng lặp, chọn trụ sở và đặc biệt là đăng ký mã ngành nghề phù hợp:

• Mã 6810: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
• Mã 6820: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh

Hồ sơ bao gồm: Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp; Điều lệ công ty; Danh sách thành viên/cổ đông; Bản sao giấy tờ chứng thực cá nhân. Nhà đầu tư có thể nộp trực tiếp tại Phòng Đăng ký kinh doanh - Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc nộp online qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.

Bước 3: Nhận kết quả và thực hiện các thủ tục sau thành lập

Trong vòng 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ hợp lệ, doanh nghiệp sẽ được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Sau đó, cần thực hiện khắc dấu, treo biển hiệu, mua chữ ký số và thông báo phát hành hóa đơn điện tử.

Lời khuyên pháp lý cho doanh nghiệp mới

Mặc dù rào cản về vốn pháp định đã được gỡ bỏ, nhưng kinh doanh bất động sản vẫn là ngành nghề có tính rủi ro cao và chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật chồng chéo. Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý của sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh để tránh các tranh chấp không đáng có.