Xác định di sản thừa kế là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình phân chia tài sản của người quá cố. Tuy nhiên, khi tài sản đó là nhà đất nằm trong khối tài sản chung – như tài sản hộ gia đình, tài sản vợ chồng hay tài sản mua chung – việc "bóc tách" phần quyền lợi của người chết thường gây ra nhiều tranh chấp kéo dài. Đặc biệt, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, các quy định về hộ gia đình sử dụng đất đã có những thay đổi căn bản mà người dân cần lưu ý.

Di sản thừa kế được hiểu thế nào trong khối tài sản chung?

Theo quy định tại Điều 612 Bộ luật dân sự 2015, di sản bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Điều 612. Di sản
Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Như vậy, nếu nhà đất đứng tên chung, chúng ta không thể lấy toàn bộ diện tích đó để chia thừa kế mà phải xác định chính xác "phần tài sản" thuộc về người đã khuất là bao nhiêu.

Cách xác định di sản khi Sổ đỏ cấp cho "Hộ gia đình" theo Luật mới

Đây là trường hợp phức tạp nhất. Trước đây, Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình là một chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, Điều 4 Luật Đất đai 2024 đã không còn liệt kê "Hộ gia đình" là người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất mới. Thay vào đó, các thành viên trong hộ gia đình sẽ tham gia với tư cách là nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng.

Đối với các Giấy chứng nhận đã cấp cho "Hộ gia đình" trước ngày 01/08/2024, Điều 259 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình đó được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất.

Để xác định di sản thừa kế trong trường hợp này, cần thực hiện theo các bước:

• Bước 1: Xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp Sổ đỏ. Đó phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đó.
• Bước 2: Chia đều quyền sử dụng đất cho các thành viên đủ điều kiện. Phần của người chết chính là di sản thừa kế.

Ví dụ: Một thửa đất 300m2 cấp cho "Hộ ông A" vào năm 2010. Tại thời điểm đó, hộ có 4 thành viên đủ điều kiện chung quyền. Khi ông A mất, di sản thừa kế của ông được xác định là 75m2 (300m2 chia 4).

Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng

Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng.

Về nguyên tắc, khi một người chết, di sản thừa kế được xác định là 1/2 khối tài sản chung của vợ chồng, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc có căn cứ chứng minh tỷ lệ đóng góp khác nhau rõ rệt. Việc Sổ đỏ chỉ ghi tên một người (vợ hoặc chồng) không mặc nhiên biến đó thành tài sản riêng nếu nó được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân.

Trường hợp mua chung đất với người khác

Tại Điều 135 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận cho nhiều người chung quyền sử dụng đất là cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một bản và trao cho người đại diện nếu có yêu cầu.

Di sản thừa kế trong trường hợp này được xác định dựa trên tỷ lệ góp vốn hoặc thỏa thuận của các bên khi mua chung. Nếu không có thỏa thuận hoặc không chứng minh được tỷ lệ góp vốn, phần tài sản sẽ được chia đều cho các đồng sở hữu.

Lời khuyên từ chuyên gia

Việc xác định di sản thừa kế nhà đất đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về cả Luật Dân sự, Luật Hôn nhân gia đình và đặc biệt là các quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai. Để tránh các tranh chấp không đáng có, các gia đình nên:

1. Rà soát lại các giấy tờ pháp lý, đặc biệt là Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình để xác định rõ thành viên.
2. Thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại cơ quan công chứng có thẩm quyền.
3. Trong trường hợp có tranh chấp, nên tìm đến sự hỗ trợ của các chuyên gia pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Việc hiểu đúng và làm đúng ngay từ đầu không chỉ giúp bảo vệ tài sản mà còn giữ gìn sự hòa thuận trong gia đình sau khi người thân qua đời.