Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản là một trong những giao dịch quan trọng và phức tạp nhất về mặt pháp lý. Trong bối cảnh thị trường nhà đất năm 2019 đang diễn ra sôi động, câu hỏi khiến nhiều người mua trăn trở nhất chính là: "Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, tôi sẽ được cầm trên tay một cuốn Sổ đỏ mới toanh hay chỉ là những dòng xác nhận thay đổi ở trang cuối của cuốn sổ cũ?". Để giải đáp thắc mắc này, chúng ta cần đối chiếu kỹ lưỡng các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Điều kiện "cần và đủ" để thực hiện mua bán đất đai năm 2019

Trước khi bàn đến việc có được cấp sổ mới hay không, người sử dụng đất cần đảm bảo giao dịch của mình là hợp pháp. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi hội đủ 04 điều kiện cơ bản:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, về nguyên tắc chung, mảnh đất phải có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận) thì mới được phép giao dịch. Tuy nhiên, pháp luật cũng mở ra một số ngoại lệ đặc biệt cho phép bán đất khi chưa có sổ, chẳng hạn như trường hợp người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, hoặc trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi đã có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

Sang tên Sổ đỏ: Cấp mới hay chỉ xác nhận thay đổi vào trang 4?

Đây là nội dung trọng tâm mà người dân cần lưu ý để bảo vệ quyền lợi của mình. Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi có sự thay đổi về người sử dụng đất do chuyển nhượng, người dân bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày.

Căn cứ vào Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, việc xác nhận thay đổi được thực hiện theo hai hình thức:

1. Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp (Ghi vào trang 3, trang 4)

Thông thường, khi bạn mua lại toàn bộ diện tích của một thửa đất đã có sổ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành xác nhận nội dung chuyển nhượng vào trang 3 hoặc trang 4 của cuốn sổ cũ. Cuốn sổ này sau đó được trả lại cho người mua và vẫn có giá trị pháp lý đầy đủ để chứng minh quyền sở hữu. Phương thức này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí phôi sổ cho người dân.

2. Cấp Giấy chứng nhận mới (Cấp sổ mới toanh)

Người mua sẽ được cấp một cuốn Sổ đỏ mới đứng tên mình trong các trường hợp sau:

• Trang 4 của sổ cũ đã hết chỗ trống: Khi các dòng xác nhận thay đổi đã lấp đầy trang cuối, cơ quan nhà nước bắt buộc phải cấp sổ mới để có không gian ghi nhận các biến động sau này.
• Người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới: Đây là một điểm cực kỳ quan trọng. Theo điểm k khoản 1 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, nếu người mua có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thay vì ghi chú vào sổ cũ, họ hoàn toàn có quyền yêu cầu và nộp thêm lệ phí cấp phôi sổ theo quy định.
• Tách thửa, hợp thửa: Khi việc mua bán chỉ diễn ra trên một phần diện tích và dẫn đến việc phải tách thửa đất mới.

Lời khuyên pháp lý cho người mua đất năm 2019

Dù việc ghi thêm vào trang 4 hay cấp sổ mới đều có giá trị pháp lý như nhau, nhưng xét về mặt tâm lý và sự thuận tiện trong các giao dịch thế chấp ngân hàng sau này, việc sở hữu một cuốn sổ mới đứng tên mình ngay từ trang đầu thường được ưu tiên hơn. Khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, bạn nên chủ động bày tỏ nguyện vọng cấp mới và chuẩn bị sẵn các khoản lệ phí liên quan.

Ngoài ra, hãy luôn kiểm tra kỹ thông tin trên trang 4 nếu nhận lại sổ cũ để đảm bảo các nội dung về diện tích, số tờ, số thửa và dấu mộc của cơ quan có thẩm quyền được ghi nhận chính xác, rõ ràng.

Hy vọng bài viết này đã cung cấp cái nhìn toàn diện và chi tiết nhất về vấn đề cấp Sổ đỏ khi mua bán đất đai trong năm 2019. Để cập nhật thêm các kiến thức pháp luật hữu ích, mời bạn đọc theo dõi các bài viết tiếp theo của chúng tôi.