Việc mua bán bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi bên mua không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất. Một trong những tình huống trớ trêu nhất là sau khi đã xuống tiền, người mua mới tá hỏa phát hiện thửa đất đó đang nằm trong danh sách tài sản bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Vậy trong bối cảnh pháp luật hiện nay (tính đến năm 2021), người mua cần phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

1. Đất đang bị kê biên có được phép chuyển nhượng không?

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp ngoại lệ);
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, pháp luật đã quy định rất rõ ràng: Tài sản đang bị kê biên thi hành án là tài sản bị hạn chế quyền định đoạt. Mọi giao dịch chuyển nhượng liên quan đến loại tài sản này đều vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự về mặt nội dung.

2. Hậu quả pháp lý khi ký hợp đồng mua bán đất đang bị kê biên

Khi một bên cố tình hoặc vô ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang bị kê biên, hợp đồng này sẽ bị coi là vô hiệu. Cụ thể, theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Ở đây, việc chuyển nhượng đất đang bị kê biên đã vi phạm điều cấm tại Luật Đất đai 2013.

Hệ quả của việc hợp đồng vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả..."

Đặc biệt, khoản 4 của Điều này nhấn mạnh: "Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường". Trong trường hợp này, nếu bên bán biết rõ đất đang bị kê biên mà vẫn lừa dối người mua để ký hợp đồng, bên bán hoàn toàn phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho người mua (bao gồm cả khoản tiền chênh lệch giá trị đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp).

3. Quy trình xử lý để đòi lại quyền lợi cho người mua

Nếu bạn lỡ rơi vào tình huống này, hãy thực hiện các bước sau:

Bước 1: Thương lượng và yêu cầu hủy hợp đồng

Trước tiên, hãy yêu cầu bên bán hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và bồi thường một khoản thỏa đáng do hành vi gian dối. Nếu bên bán thiện chí, hai bên có thể lập văn bản hủy hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.

Bước 2: Khởi kiện ra Tòa án

Trong trường hợp bên bán không hợp tác hoặc không còn khả năng trả tiền, bạn cần nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu:

• Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu;
• Buộc bên bán hoàn trả lại số tiền đã nhận;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có căn cứ chứng minh lỗi của bên bán).

Bước 3: Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Để đảm bảo việc thi hành án sau này (đòi lại tiền từ bên bán), người mua có thể yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời như phong tỏa tài khoản hoặc kê biên các tài sản khác của bên bán.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Để tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang", trước khi ký hợp đồng đặt cọc hoặc chuyển nhượng, người mua bắt buộc phải thực hiện các bước kiểm tra sau:

1. Kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai để xác định đất có đang bị ngăn chặn giao dịch hay không.
2. Liên hệ với cơ quan Thi hành án dân sự địa phương để xác minh tình trạng thi hành án của chủ đất.
3. Tìm hiểu thông tin từ hàng xóm xung quanh về tình trạng tranh chấp hoặc các hoạt động đo đạc, định giá của cơ quan chức năng tại thửa đất đó.

Việc cẩn trọng trong khâu kiểm tra pháp lý sẽ giúp bạn tránh được những vụ kiện tụng kéo dài hàng năm trời và bảo vệ được tài sản tích cóp của gia đình.