Việc phá dỡ một công trình cũ để xây dựng diện mạo mới cho tổ ấm không chỉ đơn thuần là công tác kỹ thuật mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không tuân thủ đúng quy định. Kể từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, các tiêu chuẩn về an toàn và trách nhiệm trong việc tháo dỡ nhà ở đã được siết chặt hơn bao giờ hết.

1. 5 yêu cầu bắt buộc khi phá dỡ nhà ở theo Luật Nhà ở 2023

Không phải cứ muốn là có thể "đập bỏ" công trình ngay lập tức. Theo quy định tại Điều 138 Luật Nhà ở 2023, quá trình phá dỡ phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe sau:

“1. Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.

2. Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh.

3. Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuộc trường hợp không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định của pháp luật.

4. Đối với trường hợp phải có phương án phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng thì chủ sở hữu, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình phải lập phương án phá dỡ trước khi thực hiện.

5. Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư trong thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.”

Đặc biệt, quy định về khung giờ cấm phá dỡ (từ 12h-13h và 22h-05h) nhằm bảo vệ không gian yên tĩnh cho cộng đồng dân cư, tránh gây ô nhiễm tiếng ồn trong giờ nghỉ ngơi.

2. Quyền lợi về chỗ ở khi nhà bị phá dỡ: Ai được bố trí tái định cư?

Một trong những lo lắng lớn nhất của người dân là "ở đâu khi nhà bị dỡ?". Điều 140 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ, thông thường chủ sở hữu phải tự lo chỗ ở. Tuy nhiên, pháp luật vẫn mở ra 02 cánh cửa hỗ trợ quan trọng:

• Trường hợp thu hồi đất: Nếu việc phá dỡ phục vụ mục đích thu hồi đất của Nhà nước, chủ sở hữu sẽ được giải quyết theo chính sách tái định cư của pháp luật về đất đai.
• Phá dỡ nhà chung cư: Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, quyền lợi về chỗ ở sẽ được thực hiện theo cơ chế đặc thù quy định tại Điều 72 Luật Nhà ở 2023.

3. Trình tự 4 bước tháo dỡ công trình chuẩn pháp lý

Để tránh bị xử phạt hành chính hoặc xảy ra sự cố đáng tiếc, quy trình thực hiện phải tuân thủ nghiêm ngặt Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 44 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020):

1. Lập phương án phá dỡ: Đây là bước then chốt để xác định biện pháp thi công an toàn. Nếu thuộc diện cưỡng chế, phải có quyết định từ cơ quan có thẩm quyền.
2. Thẩm tra và phê duyệt: Đối với các công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng, phương án phải được cơ quan chuyên môn thẩm định kỹ lưỡng.
3. Thi công phá dỡ: Đơn vị thi công triển khai dựa trên phương án đã duyệt, đảm bảo các giải pháp che chắn, chống bụi và tiếng ồn.
4. Giám sát và nghiệm thu: Quá trình này đảm bảo mặt bằng được dọn dẹp sạch sẽ, không gây ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật xung quanh.

Việc nắm vững các quy định trên không chỉ giúp gia chủ chủ động trong kế hoạch xây sửa nhà mà còn là lá chắn pháp lý bảo vệ an toàn cho chính mình và cộng đồng xung quanh.