Trong cơn sốt bất động sản, không ít người mua đã phải "ngậm đắng nuốt cay" khi phát hiện thửa đất mình vừa xuống tiền lại nằm trong diện quy hoạch. Tâm lý chung của đa số người dân là lo sợ bị mất trắng hoặc bị thu hồi với giá rẻ mạt. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý hiện hành, đặc biệt là những điểm mới của Luật Đất đai 2024, câu chuyện đất quy hoạch không hoàn toàn là dấu chấm hết cho nhà đầu tư.

Đất quy hoạch là gì? Góc nhìn từ Luật Đất đai 2024

Để hiểu đúng về rủi ro, trước hết cần hiểu rõ định nghĩa pháp lý. Theo quy định tại khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

“36. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”

Hiểu một cách đơn giản, đất quy hoạch là diện tích đất đã được Nhà nước khoanh vùng để sử dụng cho các mục tiêu công cộng hoặc phát triển hạ tầng trong tương lai. Thực tế, hầu hết mọi tấc đất đều nằm trong một loại quy hoạch nào đó (đất ở, đất cây xanh, đất giao thông...). Vấn đề quan trọng là quy hoạch đó có đi kèm với quyết định thu hồi đất hay không.

3 kịch bản "sống sót" khi sở hữu đất thuộc quy hoạch

1. Không phải cứ quy hoạch là bị thu hồi ngay

Đây là hiểu lầm phổ biến nhất. Theo Điều 76 Luật Đất đai 2024, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người dân vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện đầy đủ các quyền của mình.

Ngay cả khi đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, nếu sau 02 năm liên tục diện tích đất ghi trong kế hoạch chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà cơ quan nhà nước không điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền như trước đó. Điều này giúp loại bỏ tình trạng "quy hoạch treo" gây khó khăn cho đời sống nhân dân.

2. Quyền lợi "bất biến" về xây dựng và bồi thường

Dù đất nằm trong quy hoạch, bạn vẫn không hoàn toàn bị tước bỏ quyền xây dựng. Căn cứ Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà chưa có quyết định thu hồi, chủ sở hữu có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Đặc biệt, khi Nhà nước thực hiện thu hồi, người sử dụng đất đủ điều kiện sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất theo giá thị trường (một điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024), giúp giảm thiểu thiệt hại kinh tế đáng kể so với các quy định cũ.

3. Cơ hội lấy lại tiền cọc khi phát hiện đất quy hoạch

Nếu bạn vừa đặt cọc và phát hiện đất dính quy hoạch mà bên bán không thông báo trước, bạn hoàn toàn có cơ hội đòi lại tiền. Tùy vào nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, nếu bên bán cam kết đất không tranh chấp, không quy hoạch nhưng thực tế lại trái ngược, đây được coi là hành vi lừa dối hoặc vi phạm cam kết hợp đồng. Trong trường hợp này, người mua có quyền hủy hợp đồng và yêu cầu hoàn trả tiền cọc, thậm chí là phạt cọc.

Lời khuyên từ chuyên gia

Để tránh rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang", trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cần chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch tại UBND cấp huyện hoặc qua các ứng dụng tra cứu quy hoạch trực tuyến chính thống. Đừng chỉ nghe lời hứa hẹn từ môi giới, hãy tin vào các văn bản pháp lý xác thực.