Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những chuyển biến mạnh mẽ sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, việc kiểm tra tính pháp lý của thửa đất trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Một sai sót nhỏ trong việc đọc hiểu các thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) cũng có thể dẫn đến những tranh chấp kéo dài hoặc thiệt hại kinh tế nặng nề cho người mua.

Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo quy định hiện hành (ảnh minh họa)

Dưới đây là 4 thông tin "sống còn" về mảnh đất mà bất kỳ nhà đầu tư hay người mua nhà đất nào cũng phải nắm lòng để bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Diện tích thửa đất - Con số quyết định giá trị giao dịch

Diện tích không chỉ là thông số kỹ thuật mà còn là căn cứ trực tiếp để xác định giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT:

"Diện tích của thửa đất được ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị là mét vuông (m2) và được làm tròn số đến một chữ số thập phân (ví dụ 60,1m2, 100,5m2)."

Tại sao người mua cần soi kỹ?

• Căn cứ tính tiền: Đa số các giao dịch hiện nay đều tính giá theo m2. Nếu diện tích thực tế thiếu hụt so với Sổ đỏ mà bạn không kiểm tra, bạn sẽ phải trả tiền cho phần diện tích "ảo".
• Đối chiếu thực địa: Người mua nên yêu cầu đo đạc lại hoặc đối chiếu ranh giới thực tế với sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận để tránh tình trạng lấn chiếm hoặc chồng lấn ranh giới với hàng xóm.

2. Thông tin về loại đất - "Lá chắn" tránh sai phạm quy hoạch

Loại đất quyết định bạn được phép làm gì trên mảnh đất đó. Việc xây nhà trên đất nông nghiệp là vi phạm pháp luật và có thể bị cưỡng chế tháo dỡ. Căn cứ khoản 3 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thông tin về loại đất bao gồm tên gọi và mã ký hiệu.

Đặc biệt, người mua cần lưu ý các trường hợp thửa đất có nhiều mục đích sử dụng. Ví dụ, một mảnh đất có thể bao gồm cả đất ở và đất trồng cây lâu năm. Nếu không phân biệt rõ diện tích từng loại, bạn có thể gặp khó khăn khi xin giấy phép xây dựng hoặc khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất sau này.

Chuyên gia tư vấn pháp lý giúp người dân hiểu rõ các thông tin trên Sổ đỏ (ảnh minh họa)

Ngoài ra, các nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được quy định chi tiết tại các điều 4, 5 và 6 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Việc nắm rõ mã loại đất (như ONT, ODT, CLN...) sẽ giúp bạn tra cứu quy hoạch nhanh chóng và chính xác hơn.

3. Thời hạn sử dụng của mảnh đất - "Tuổi thọ" của tài sản

Nhiều người lầm tưởng đất đai luôn là sở hữu vĩnh viễn. Thực tế, pháp luật chia thành đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Theo khoản 4 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT:

• Sử dụng lâu dài: Thường áp dụng cho đất ở. Trên sổ sẽ ghi chữ "Lâu dài".
• Sử dụng có thời hạn: Thường là đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh hoặc đất nông nghiệp giao cho cá nhân. Sổ sẽ ghi rõ ngày hết hạn (ví dụ: đến ngày 21/10/2074).

Rủi ro khi bỏ qua thời hạn: Nếu mua đất có thời hạn sắp hết mà không đủ điều kiện gia hạn, bạn có nguy cơ bị Nhà nước thu hồi đất. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay vốn ngân hàng vì các tổ chức tín dụng thường rất khắt khe với tài sản có thời hạn sử dụng còn lại ngắn.

4. Hình thức sử dụng - Quyền tự quyết hay sự ràng buộc?

Đây là thông tin cực kỳ quan trọng để xác định ai là người có quyền ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng. Khoản 5 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT phân định rõ:

• Sử dụng riêng: Thửa đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, một tổ chức hoặc một cặp vợ chồng. Bạn chỉ cần làm việc với chủ sở hữu này.
• Sử dụng chung: Thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, nhiều tổ chức hoặc hộ gia đình. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng bắt buộc phải có sự đồng ý và chữ ký của tất cả các thành viên có quyền lợi liên quan.

Đặc biệt với nhà chung cư, hình thức sử dụng đất luôn là "Sử dụng chung". Người mua căn hộ cần hiểu rằng mình sở hữu riêng căn hộ nhưng quyền sử dụng đất đối với khối đế và khuôn viên tòa nhà là chung với các cư dân khác.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc nắm vững 4 thông tin trên là bước đệm quan trọng, nhưng chưa đủ. Trước khi đặt cọc, người mua cần thực hiện thêm các bước kiểm tra tại cơ quan chức năng để xác nhận mảnh đất không nằm trong diện tranh chấp, không bị kê biên thi hành án và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương trong tương lai.

Đừng để những lời quảng cáo hoa mỹ làm mờ mắt, hãy tin vào những con số và quy định pháp luật được thể hiện rõ ràng trên tấm Sổ đỏ của bạn.