Trong thực tế đời sống, việc mua bán đất bằng giấy viết tay (không qua công chứng, chứng thực) diễn ra hết sức phổ biến do tâm lý ngại thủ tục rườm rà hoặc do đất chưa đủ điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2013, các giao dịch này tiềm ẩn rủi ro bị vô hiệu rất cao. Vậy làm thế nào để người dân có thể bảo vệ quyền lợi và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) trong trường hợp này?

Bối cảnh pháp lý về giao dịch đất đai bằng giấy viết tay

Về nguyên tắc, mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, để giải quyết các tồn tại lịch sử, Chính phủ đã ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP và sau đó là Nghị định 01/2017/NĐ-CP nhằm mở ra cơ hội cho những trường hợp mua bán bằng giấy tay được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các mốc thời gian cụ thể.

Trường hợp 1: Chuyển nhượng đất bằng giấy tay trước ngày 01/7/2014

Đây là nhóm đối tượng được pháp luật ưu tiên giải quyết nhằm ổn định tình hình sử dụng đất tại địa phương. Tùy vào tình trạng pháp lý của thửa đất mà quy trình sẽ khác nhau:

1. Thửa đất chưa từng được cấp Giấy chứng nhận

Theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy tay trong các giai đoạn sau sẽ được làm thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

• Trước ngày 01/01/2008: Người đang sử dụng đất chỉ cần có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ theo quy định chung mà không nhất thiết phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất của người bán.
• Từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: Người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2. Thửa đất đã có Sổ đỏ nhưng mua bán bằng giấy tay

Trường hợp này thường xảy ra khi người mua cầm Sổ đỏ gốc của người bán nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình thực hiện như sau:

"Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền."

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện niêm yết công khai tại UBND cấp xã trong thời hạn 30 ngày. Nếu không có tranh chấp, cơ quan thẩm quyền sẽ hủy Sổ đỏ cũ và cấp Sổ đỏ mới cho người mua.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 trở về sau

Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, việc mua bán bằng giấy tay sau thời điểm này không được công nhận để làm thủ tục sang tên trực tiếp. Tuy nhiên, người dân vẫn có thể áp dụng các giải pháp sau:

1. Hoàn thiện thủ tục công chứng

Cách an toàn nhất là liên hệ lại với chủ cũ để ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng theo đúng quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Sau đó, người mua tiến hành đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng

Nếu một bên không hợp tác nhưng người mua đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường là đã trả 2/3 số tiền), có thể căn cứ vào khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 để yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch. Quyết định có hiệu lực của Tòa án sẽ là căn cứ để cơ quan chức năng cấp Sổ đỏ mà không cần hợp đồng công chứng.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc hợp thức hóa đất mua bằng giấy viết tay là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự kiên nhẫn và am hiểu quy định pháp luật. Người dân nên chủ động kiểm tra tình trạng quy hoạch, tranh chấp của thửa đất trước khi thực hiện các bước tiếp theo. Đặc biệt, trong bối cảnh năm 2021, các thủ tục hành chính đang được đẩy mạnh số hóa, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác sẽ giúp rút ngắn thời gian chờ đợi.

Nếu quý khách gặp khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục, hãy liên hệ ngay với các chuyên gia để được tư vấn chi tiết nhất.