Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2022 có nhiều biến động, việc nắm vững các quy định về tài chính khi thực hiện giao dịch nhà đất là vô cùng quan trọng. Không ít trường hợp người dân phải dở khóc dở cười khi đi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ mới tá hỏa vì số tiền thuế, phí phải nộp vượt quá dự tính. Để giúp quý độc giả có cái nhìn tổng quan và chính xác nhất, chúng tôi xin tổng hợp chi tiết 4 loại thuế, lệ phí nhà đất phổ biến nhất hiện nay.

1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi giao dịch bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập mà cá nhân có được từ việc chuyển nhượng bất động sản. Đây thường là khoản chi phí lớn nhất trong các loại thuế phí nhà đất.

Khi nào phải nộp thuế TNCN?

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và hướng dẫn tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, nghĩa vụ nộp thuế phát sinh khi:

• Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
• Cá nhân nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế bất động sản (trừ các trường hợp được miễn).

Các trường hợp được miễn thuế TNCN

Pháp luật hiện hành rất nhân văn khi quy định các trường hợp miễn thuế nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân trong các mối quan hệ gia đình hoặc người có hoàn cảnh khó khăn:

• Giao dịch giữa người thân: Chuyển nhượng, tặng cho giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; ông bà nội ngoại với cháu nội ngoại; anh chị em ruột với nhau.
• Cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở: Điều kiện là cá nhân phải sở hữu nhà đất đó ít nhất 183 ngày và có quyền sở hữu duy nhất tại Việt Nam.

Cách tính thuế TNCN năm 2022

Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC, mức thuế được xác định như sau:

Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng

Lưu ý: Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế sẽ tính theo bảng giá đất.

2. Thuế sử dụng đất: Nghĩa vụ hàng năm của chủ sở hữu

Thuế sử dụng đất được chia làm hai loại chính tùy thuộc vào mục đích sử dụng của mảnh đất đó.

2.1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Đây là loại thuế mà hầu hết các hộ gia đình ở thành thị và nông thôn có đất ở đều phải nộp hàng năm. Theo Thông tư 153/2011/TT-BTC, số thuế phải nộp được tính dựa trên diện tích đất, giá 1m2 đất và thuế suất (thường là 0,03% đối với diện tích trong hạn mức).

2.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Hiện nay, để khuyến khích sản xuất nông nghiệp, Nhà nước đang áp dụng chính sách miễn thuế rất rộng rãi. Theo Nghị quyết 107/2020/QH14, thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp được kéo dài đến hết ngày 31/12/2025 cho hầu hết các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất.

3. Lệ phí trước bạ - Quy định mới từ năm 2022

Một điểm cực kỳ quan trọng cần lưu ý là từ ngày 01/03/2022, các quy định về lệ phí trước bạ đã được thực hiện theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Mức nộp lệ phí trước bạ

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Công thức tính cụ thể:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích x Giá 1m2 tại Bảng giá đất)

Các trường hợp miễn lệ phí trước bạ

Tương tự như thuế TNCN, lệ phí trước bạ cũng được miễn khi nhận thừa kế, tặng cho giữa những người thân trong gia đình (vợ chồng, cha mẹ con cái...). Ngoài ra, nhà đất của hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số tại vùng khó khăn cũng thuộc đối tượng được miễn theo quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

4. Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Đây là khoản phí trả cho cơ quan nhà nước để thực hiện việc thẩm định các điều kiện cần và đủ nhằm cấp Sổ đỏ hoặc sang tên. Mức phí này không cố định trên toàn quốc mà do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tùy thuộc vào điều kiện thực tế của từng địa phương. Thông thường, mức phí này dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy theo quy mô và tính chất của hồ sơ.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Để quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi, người dân nên chủ động tra cứu bảng giá đất tại địa phương và chuẩn bị đầy đủ các chứng từ chứng minh quan hệ huyết thống nếu thuộc trường hợp được miễn thuế, phí. Việc kê khai trung thực giá trị giao dịch không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn giúp tránh được những rủi ro tranh chấp về sau.