Tổng quan về các nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng bất động sản năm 2019

Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đang diễn ra sôi động, việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là bước bắt buộc để hoàn tất thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm tháng 7/2019, có 03 loại thuế, phí và lệ phí chính mà các bên cần lưu ý bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ và Phí thẩm định hồ sơ.

Cần lưu ý rằng, các khoản phí này là nghĩa vụ nộp vào ngân sách Nhà nước. Riêng phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng là khoản phí trả cho tổ chức hành nghề công chứng, tùy thuộc vào giá trị tài sản giao dịch và không nằm trong phạm vi các loại thuế phí nộp cho cơ quan thuế được đề cập chi tiết dưới đây.

1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế TNCN là khoản thuế đánh trên thu nhập phát sinh từ việc bán nhà đất.

Đối tượng nộp thuế

Về nguyên tắc, người bán (người có thu nhập) là đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, trong thực tế giao dịch năm 2019, các bên thường thỏa thuận về việc bên nào sẽ chịu khoản thuế này. Pháp luật hoàn toàn cho phép bên mua nộp thay nếu có sự thống nhất trong hợp đồng chuyển nhượng.

Cách tính thuế TNCN

Công thức tính thuế được áp dụng thống nhất như sau:

Thuế TNCN phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Lưu ý về giá chuyển nhượng:

• Thông thường là giá ghi trên hợp đồng công chứng.
• Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, cơ quan thuế sẽ áp dụng giá theo Bảng giá đất hiện hành để tính thuế.

2. Lệ phí trước bạ - Quy định mới từ Nghị định 20/2019/NĐ-CP

Lệ phí trước bạ là khoản phí mà người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải nộp. Đây là nội dung có nhiều cập nhật quan trọng trong năm 2019 theo Nghị định 20/2019/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 140/2016/NĐ-CP).

Mức thu lệ phí trước bạ

Mức thu đối với nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.

Xác định giá tính lệ phí trước bạ

Theo quy định mới áp dụng từ tháng 4/2019, giá tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

• Đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai.
• Đối với nhà: Là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Trường hợp giá tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá UBND quy định thì tính theo giá hợp đồng.

3. Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Đây là khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, căn cứ theo Thông tư 250/2016/TT-BTC.

Phí này áp dụng đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhằm bù đắp chi phí thẩm định các điều kiện về quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất. Mức thu cụ thể sẽ khác nhau tùy vào từng địa phương (ví dụ: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh sẽ có mức thu khác với các tỉnh thành khác).

Hướng dẫn hồ sơ và quy trình nộp thuế năm 2019

Hồ sơ cần chuẩn bị

1. Tờ khai thuế TNCN (Mẫu số 03/BĐS-TNCN).
2. Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01).
3. Bản sao hợp lệ Sổ đỏ/Sổ hồng.
4. Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
5. Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế (nếu có).

Thời hạn nộp hồ sơ

Người dân cần đặc biệt lưu ý mốc thời gian để tránh bị phạt chậm nộp:

• Nếu bên bán nộp thuế: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
• Nếu bên mua nộp thay: Chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (nộp cùng hồ sơ sang tên).

Kết luận: Việc thực hiện đúng và đủ các nghĩa vụ tài chính là điều kiện tiên quyết để Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp của bạn đối với bất động sản. Trong năm 2019, với những cập nhật từ Nghị định 20, người dân cần kiểm tra kỹ bảng giá đất địa phương để dự toán chính xác số tiền cần nộp, tránh những rắc rối phát sinh trong quá trình làm thủ tục hành chính.