1. Điều kiện để giao dịch mua bán đất đai hợp pháp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi hội đủ 04 điều kiện cơ bản sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là điều kiện tiên quyết, trừ 02 trường hợp đặc biệt là người nhận thừa kế không thuộc đối tượng được cấp sổ (theo khoản 3 Điều 186) hoặc trường hợp nhận thừa kế/chuyển đổi đất nông nghiệp đủ điều kiện cấp sổ (theo khoản 1 Điều 168).
• Đất không có tranh chấp: Thửa đất phải sạch về mặt pháp lý, không đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Đất không nằm trong danh sách tài sản bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất: Đất phải còn thời hạn sử dụng theo quy định ghi trên Giấy chứng nhận.

2. Đất trong quy hoạch: Có được phép chuyển nhượng hay không?

Đây là vấn đề mà nhiều người mua đất lo lắng. Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (đã được sửa đổi bởi Luật sửa đổi 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018), quyền lợi của người dân được quy định rõ:

• Nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế...
• Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình hay trồng cây lâu năm.

Tuy nhiên, người mua cần lưu ý rằng giá bồi thường khi bị thu hồi thường thấp hơn giá thị trường, và một số văn phòng công chứng có thể e ngại khi thực hiện thủ tục cho đất trong diện quy hoạch.

3. Quy trình 3 bước thực hiện thủ tục mua bán đất đai chuẩn pháp lý

3.1. Bước 1: Đặt cọc và những lưu ý "sống còn"

Mặc dù pháp luật không bắt buộc phải đặt cọc, nhưng đây là bước phổ biến để giao kết hợp đồng. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên mua từ chối giao kết thì mất cọc; nếu bên bán từ chối thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương (phạt cọc), trừ khi có thỏa thuận khác.

3.2. Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Đây là bước bắt buộc để hợp đồng có giá trị pháp lý. Các bên cần chuẩn bị hồ sơ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD/Hộ chiếu), sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

3.3. Bước 3: Đăng ký biến động đất đai (Sang tên Sổ đỏ)

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã. Thời gian giải quyết thông thường không quá 10 ngày làm việc.

4. Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích đất (Tách thửa)

Trường hợp chỉ bán một phần thửa đất, chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích thửa đất mới và diện tích còn lại sau khi tách phải đảm bảo không nhỏ hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.

5. Mua bán đất bằng giấy viết tay: Cơ hội nào để được cấp Sổ đỏ?

Căn cứ Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP), có 02 trường hợp mua bán bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền:

1. Nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008.
2. Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

6. Các khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên nhà đất

Khi thực hiện sang tên, các bên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: Thường là 2% giá trị chuyển nhượng (do bên bán nộp, trừ khi có thỏa thuận khác).
• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng (do bên mua nộp).
• Phí thẩm định hồ sơ: Tùy theo quy định của từng địa phương.

Hy vọng những hướng dẫn chi tiết trên đây sẽ giúp quý khách hàng thực hiện giao dịch mua bán đất đai một cách an toàn và đúng pháp luật trong năm 2019.