Thực trạng mua bán đất bằng giấy viết tay và rào cản pháp lý

Trong thực tế đời sống, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (không qua công chứng, chứng thực) diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là giai đoạn trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Đến khi người mua muốn làm thủ tục sang tên chính thức thì thường gặp khó khăn do không liên lạc được với chủ cũ, hoặc chủ cũ đã qua đời, hay thậm chí là họ không hợp tác để ký lại hợp đồng theo mẫu quy định.

Người dân phấn khởi khi cầm trên tay cuốn Sổ đỏ sau nhiều năm chờ đợi (ảnh minh họa)

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nhà nước đã mở ra một cơ chế đặc biệt để giải quyết quyền lợi cho những trường hợp này. Đây được coi là thủ tục "vàng" giúp người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất mà không nhất thiết phải có sự hiện diện của bên bán.

Trường hợp nào được áp dụng thủ tục này?

Theo quy định hiện hành (tính đến tháng 6/2019), thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất áp dụng cho các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.

Các hình thức chuyển quyền bao gồm:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán bằng giấy tay);
• Tặng cho quyền sử dụng đất;
• Sử dụng đất do nhận thừa kế.

Lưu ý quan trọng: Nếu việc mua bán diễn ra từ ngày 01/7/2014 trở về sau, bắt buộc phải có hợp đồng công chứng và thực hiện theo quy trình sang tên thông thường. Nếu người bán không hợp tác, người mua chỉ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận hợp đồng.

Những tờ giấy mua bán đất viết tay cũ kỹ là căn cứ quan trọng để làm thủ tục (ảnh minh họa)

Hồ sơ cần chuẩn bị để cấp Sổ đỏ

Căn cứ Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người đang sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

Trường hợp 1: Có hợp đồng nhưng bên bán không giao Sổ đỏ gốc

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK);
• Hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất đã lập (giấy viết tay).

Trường hợp 2: Không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền đúng quy định

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK);
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ của chủ cũ);
• Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Trình tự thực hiện thủ tục niêm yết công khai

Đây là phần quan trọng nhất của thủ tục này, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua khi không có sự hợp tác của người bán:

Bước 1: Nộp hồ sơ
Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất.

Bước 2: Thông báo và niêm yết công khai
Cơ quan đăng ký đất đai sẽ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền (người bán) và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền, cơ quan chức năng sẽ đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương trong 03 số liên tiếp.

Bước 3: Giải quyết sau thời hạn niêm yết
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp (nếu không thu hồi được sổ gốc) và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.

Thời hạn và chi phí thực hiện

Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục này không quá 30 ngày làm việc (đối với vùng sâu, vùng xa là không quá 40 ngày). Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, lễ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Về chi phí, người dân cần nộp lệ phí địa chính (theo quy định của từng tỉnh thành) và chi phí đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng. Riêng hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thường được miễn lệ phí địa chính theo chính sách khuyến khích của Nhà nước.

Việc nắm vững quy định này sẽ giúp người dân tự tin hơn trong việc bảo vệ tài sản của mình, chấm dứt tình trạng đất đai "vô chủ" về mặt pháp lý do mua bán bằng giấy tay kéo dài nhiều năm.