Trong giao dịch bất động sản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính pháp lý và thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Tuy nhiên, thực tế không ít trường hợp người dân mua bán đất chỉ bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không qua công chứng. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành năm 2019, những trường hợp nào mua bán đất không công chứng vẫn có thể được sang tên Sổ đỏ?

Quy định chung về việc công chứng hợp đồng mua bán đất đai

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, về nguyên tắc, mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, pháp luật cũng mở ra 04 cánh cửa ngoại lệ cho các trường hợp đặc biệt.

Trường hợp 1: Một bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản

Đây là trường hợp ngoại lệ đầu tiên được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Theo đó, đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Điều này có nghĩa là nếu bạn mua đất từ một công ty bất động sản có chức năng kinh doanh hợp pháp, hợp đồng hai bên ký kết dù không công chứng vẫn có giá trị pháp lý để làm thủ tục sang tên, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc muốn công chứng để tăng tính an toàn.

Trường hợp 2 & 3: Mua bán đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho những giao dịch dân sự diễn ra trong quá khứ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) đã quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 82 về việc cấp Sổ đỏ đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cấp Sổ đỏ.

Cụ thể, người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng trong các mốc thời gian sau sẽ được làm thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu mà không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

• Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
• Trường hợp 3: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trong các trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai không được quyền yêu cầu người nộp hồ sơ phải cung cấp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước.

Trường hợp 4: Đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch

Đây là một quy định mang tính nhân văn và bảo vệ quyền lợi thực tế của các bên trong Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 129 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Để áp dụng được trường hợp này, người dân cần đáp ứng đủ 03 điều kiện khắt khe:

1. Giao dịch mua bán đất phải được lập thành văn bản (giấy viết tay, hợp đồng đánh máy...).
2. Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ (thông thường là bên mua đã thanh toán ít nhất 2/3 số tiền thỏa thuận).
3. Có quyết định của Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó dựa trên yêu cầu của các bên.

Mặc dù đây là một giải pháp pháp lý hữu hiệu, nhưng thực tế quy trình này thường mất nhiều thời gian và chi phí tố tụng hơn so với việc công chứng thông thường. Do đó, các chuyên gia pháp lý luôn khuyến cáo người dân nên thực hiện công chứng hợp đồng ngay từ đầu để tránh các rủi ro tranh chấp không đáng có.

Lời khuyên pháp lý

Dù pháp luật quy định 04 trường hợp ngoại lệ nêu trên, nhưng để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho tài sản và thuận lợi trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, quý khách hàng nên tuân thủ nghiêm ngặt quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 sẽ giúp bạn tự tin hơn trong các giao dịch nhà đất.