Trong bối cảnh thị trường bất động sản diễn biến sôi động vào đầu năm 2022, việc ký kết hợp đồng đặt cọc được xem là "chốt chặn" đầu tiên để người mua giữ chỗ thửa đất ưng ý. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn phát sinh nhiều tranh chấp pháp lý phức tạp nhất. Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Bộ luật Dân sự 2015, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận các điều khoản cam kết nhằm đảm bảo an toàn cho giao dịch.

Dưới đây là 4 cam kết "vàng" mà bên mua (bên đặt cọc) nhất định phải yêu cầu bên bán đưa vào văn bản để tránh rủi ro mất trắng tiền tỷ.

1. Cam kết đất không có tranh chấp và không bị kê biên thi hành án

Đây là điều kiện tiên quyết để một thửa đất có thể tham gia giao dịch chuyển nhượng hợp pháp. Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đất không có tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp đất đang bị hàng xóm lấn chiếm hoặc đang trong quá trình phân chia tài sản thừa kế nhưng chủ sở hữu vẫn âm thầm rao bán. Nếu không có cam kết rõ ràng, khi phát hiện tranh chấp, việc đòi lại tiền cọc sẽ trở nên vô cùng gian nan.

2. Cam kết đất không thuộc diện quy hoạch hoặc đã có thông báo thu hồi

Mua phải đất dính quy hoạch là nỗi ám ảnh của bất kỳ nhà đầu tư nào. Căn cứ Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018), đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được chuyển nhượng nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Tuy nhiên, giá trị thửa đất sẽ bị sụt giảm nghiêm trọng và người mua sẽ gặp khó khăn trong việc xây dựng, sửa chữa nhà ở.

Bên mua nên yêu cầu bên bán cam kết thửa đất không nằm trong bất kỳ đồ án quy hoạch nào đã được cơ quan nhà nước công bố. Đồng thời, thỏa thuận rõ nếu sau khi đặt cọc mà phát hiện đất dính quy hoạch, bên bán phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương (phạt cọc).

3. Cam kết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thật và hợp pháp

Trong những năm gần đây, thủ đoạn làm giả Sổ đỏ ngày càng tinh vi, khiến nhiều người mua "sập bẫy". Điều kiện đầu tiên để chuyển nhượng là phải có Giấy chứng nhận hợp pháp theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Người mua cần yêu cầu bên bán cam kết về tính xác thực của giấy tờ và có thể đưa thêm điều khoản phạt vi phạm nặng nếu phát hiện sử dụng giấy tờ giả mạo. Để an tâm hơn, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bạn nên mang bản sao Sổ đỏ đến Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thông tin trích lục.

4. Cam kết đất không đang thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tài chính

Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền bán tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết các ngân hàng đều giữ bản chính Sổ đỏ và không cho phép chuyển nhượng khi chưa giải chấp.

Nếu thửa đất đang được thế chấp để vay vốn, bên mua cần yêu cầu bên bán cam kết rõ lộ trình giải chấp và có sự xác nhận của ngân hàng. Tuyệt đối không đặt cọc số tiền quá lớn khi chưa thấy bản chính Sổ đỏ hoặc chưa có phương án thanh toán an toàn qua ngân hàng.

Việc nắm vững các quy định pháp luật và yêu cầu các cam kết chặt chẽ trong hợp đồng đặt cọc chính là chìa khóa giúp bạn bảo vệ tài sản của mình trước những rủi ro khó lường trên thị trường địa ốc.