Tranh chấp về lối đi chung là một trong những vấn đề nhức nhối và phức tạp nhất trong quan hệ hàng xóm láng giềng tại Việt Nam. Không ít trường hợp "tình làng nghĩa xóm" bị rạn nứt chỉ vì vài chục centimet đất mở lối đi. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về kích thước tối thiểu của lối đi chung và liệu đất có lối đi chung có được phép tách thửa hay không? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.

Lối đi chung và lối đi qua: Đừng nhầm lẫn kẻo mất quyền lợi!

Thực tế, rất nhiều người dân đang nhầm lẫn giữa khái niệm "lối đi chung" và "quyền về lối đi qua". Mặc dù cả hai đều phục vụ mục đích di chuyển, nhưng bản chất pháp lý lại hoàn toàn khác biệt.

Lối đi chung thường được hình thành từ sự thỏa thuận của các chủ sử dụng đất liền kề, hoặc do lịch sử để lại (lối mòn sử dụng lâu năm). Trong khi đó, quyền về lối đi qua là một quyền địa dịch được quy định rõ tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.”

Như vậy, lối đi qua là quyền yêu cầu bắt buộc khi một thửa đất bị "vây bọc" hoàn toàn, còn lối đi chung mang tính chất tự nguyện và thỏa thuận cao hơn giữa các bên.

Kích thước lối đi chung tối thiểu là bao nhiêu mét?

Một câu hỏi mà nhiều người thắc mắc là: "Luật quy định lối đi chung phải rộng bao nhiêu mét?". Câu trả lời có thể khiến bạn bất ngờ: Hiện nay, pháp luật không quy định một con số cụ thể về kích thước tối thiểu hay tối đa của lối đi chung trên phạm vi cả nước.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi sẽ do các bên thỏa thuận. Việc thỏa thuận này phải đảm bảo nguyên tắc thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà nhất cho các bên liên quan.

Tuy nhiên, đối với trường hợp tách thửa đất, mỗi địa phương (UBND cấp tỉnh) sẽ có quy định riêng về mặt cắt ngang tối thiểu của lối đi để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và quy hoạch đô thị. Ví dụ, có nơi quy định lối đi chung khi tách thửa phải rộng từ 2m đến 4m tùy khu vực đô thị hay nông thôn.

Xử lý nghiêm hành vi lấn chiếm lối đi chung: Mức phạt lên đến hàng trăm triệu đồng

Hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm không gian hoặc diện tích lối đi chung không chỉ gây mất mỹ quan mà còn là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Tùy vào tính chất, người vi phạm có thể bị xử phạt theo các quy định sau:

• Vi phạm về xây dựng: Theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi lấn chiếm diện tích khu vực sử dụng chung có thể bị phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ.
• Vi phạm hành lang an toàn giao thông: Nếu lối đi chung thuộc phạm vi đất dành cho đường bộ, người vi phạm có thể bị xử phạt theo Điều 12 Nghị định 100/2019/NĐ-CP (được bổ sung bởi Nghị định 168/2024/NĐ-CP) với mức phạt từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng.

Đất có lối đi chung có được tách thửa không? Điều kiện theo Luật Đất đai 2024

Theo quy định tại Điều 145 và Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất khi có lối đi chung hoàn toàn thực hiện được nếu đáp ứng các điều kiện cơ bản:

1. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
2. Đất không có tranh chấp và đang trong thời hạn sử dụng.
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
4. Đặc biệt: Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải có lối đi ra đường công cộng. Trường hợp tách thửa mà chưa có lối đi thì người yêu cầu tách thửa phải dành một phần diện tích đất để làm lối đi chung.

Lưu ý rằng, diện tích và kích thước lối đi chung này phải tuân thủ quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Tóm lại, để tránh những rắc rối pháp lý không đáng có, người dân nên thực hiện việc thỏa thuận về lối đi chung bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Khi có ý định tách thửa, hãy liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường địa phương để nắm rõ quy định về kích thước lối đi tối thiểu tại khu vực mình sinh sống.