Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) là mong mỏi của rất nhiều hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam. Tuy nhiên, một trong những rào cản lớn nhất khiến người dân e ngại chính là số tiền sử dụng đất phải nộp. Tùy vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất và việc có hay không có vi phạm pháp luật đất đai mà mức phí này sẽ khác nhau đáng kể.

Theo quy định tại Điều 6 và Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ năm 2019 được xác định cụ thể dựa trên nguồn gốc và thời gian sử dụng đất như sau:

1. Trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993

Đây là nhóm đối tượng được hưởng nhiều ưu đãi nhất về nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, pháp luật vẫn phân định rõ giữa việc sử dụng đất đúng quy định và việc có yếu tố vi phạm pháp luật đất đai.

Đối với hộ gia đình, cá nhân không vi phạm pháp luật đất đai

Nếu bạn đang sử dụng đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 và tại thời điểm bắt đầu sử dụng không vi phạm pháp luật, mức nộp sẽ là:

• Diện tích đất ở trong hạn mức: Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Đây là quyền lợi rất lớn dành cho những mảnh đất có nguồn gốc lâu đời, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà không thu tiền.
• Diện tích đất ở vượt hạn mức: Phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định cấp sổ (thường là giá đất khi Nhà nước thu hồi đất).
• Đất có công trình không phải nhà ở: Nếu được cấp Sổ đỏ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất lâu dài) thì cũng không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai

Lưu ý rằng, dù có vi phạm (như lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đất khai hoang...) nhưng nếu phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện cấp Sổ đỏ theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn vẫn phải nộp tiền như sau:

• Đất ở trong hạn mức: Nộp 50% tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh quy định.
• Đất ở vượt hạn mức: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp Sổ đỏ.
• Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất tương ứng.

2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Ở giai đoạn này, nghĩa vụ tài chính bắt đầu thắt chặt hơn so với giai đoạn trước năm 1993. Người dân cần đặc biệt lưu ý các mốc thời gian này để chuẩn bị tài chính phù hợp.

Trường hợp không vi phạm pháp luật đất đai

• Đất có nhà ở (trong hạn mức): Phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất.
• Đất có nhà ở (vượt hạn mức): Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.
• Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai

Nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đã có vi phạm nhưng nay đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, mức nộp sẽ rất cao để đảm bảo tính răn đe của pháp luật:

• Đất ở (cả trong và ngoài hạn mức): Đều phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Trong đó, phần trong hạn mức tính theo Bảng giá đất, phần vượt hạn mức tính theo giá đất cụ thể.
• Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

Lời khuyên pháp lý: Trước khi nộp hồ sơ làm Sổ đỏ năm 2019, người dân nên chủ động tra cứu Bảng giá đất của địa phương và xác định chính xác thời điểm sử dụng đất thông qua các giấy tờ như biên lai nộp thuế đất hàng năm hoặc xác nhận của UBND cấp xã. Việc nắm vững các quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi chính đáng và tránh việc bị tính sai mức tiền phải nộp.