Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) cho đất khai hoang luôn là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm, nhất là khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. So với các quy định cũ, cách tính nghĩa vụ tài chính hiện nay đã có nhiều thay đổi căn bản, đòi hỏi người sử dụng đất phải nắm rõ để bảo vệ quyền lợi của mình.

Dưới đây là chi tiết 3 khoản tiền chính mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang không có giấy tờ.

1. Tiền sử dụng đất - Khoản chi phí quan trọng nhất

Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính dựa trên thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định:

Trường hợp 1: Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980

• Trong hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Vượt hạn mức công nhận đất ở: Nộp 20% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích vượt hạn mức.

Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993

• Trong hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Vượt hạn mức công nhận đất ở: Nộp 40% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích vượt hạn mức.

Trường hợp 3: Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

• Trong hạn mức giao đất ở: Nộp 20% tiền sử dụng đất.
• Vượt hạn mức giao đất ở: Nộp 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức.

Trường hợp 4: Sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

• Trong hạn mức giao đất ở: Nộp 50% tiền sử dụng đất.
• Vượt hạn mức giao đất ở: Nộp 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức.

"Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở được thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận."

2. Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất

Lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá trị đất theo Bảng giá đất

Trong đó, giá trị đất được tính bằng diện tích đất nhân với giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (Lệ phí cấp bìa)

Đây là khoản phí nhỏ nhất trong các nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn là điều kiện bắt buộc để nhận kết quả. Mức thu lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Thông thường, mức thu này dao động từ vài chục nghìn đến vài trăm nghìn đồng cho một lần cấp mới.

Ngoài 3 khoản tiền chính nêu trên, người dân có thể phải nộp thêm các loại phí khác như: Phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... tùy theo quy định cụ thể của từng tỉnh, thành phố.

Lời khuyên pháp lý: Đất khai hoang thường có nguồn gốc phức tạp, do đó người dân cần chủ động liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận tình trạng sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương trước khi tiến hành các bước tiếp theo.