Trong quá trình sử dụng hoặc giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người dân phát hiện kích thước các cạnh hoặc tổng diện tích thửa đất trên thực tế có sự chênh lệch (lớn hơn hoặc nhỏ hơn) so với thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng). Việc xử lý tình trạng này đòi hỏi sự am hiểu về các quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024 để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh các tranh chấp kéo dài.

1. Quyền yêu cầu bồi hoàn khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn Sổ đỏ

Trong các giao dịch chuyển nhượng, nếu sau khi nhận bàn giao, người mua đo đạc lại và phát hiện kích thước, diện tích thực tế nhỏ hơn so với cam kết trong hợp đồng và thông tin trên Sổ đỏ, việc xử lý sẽ ưu tiên thỏa thuận dân sự:

• Yêu cầu trả lại tiền: Người mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại một phần tiền tương ứng với phần diện tích bị thiếu hụt. Tuy nhiên, quyền này thường chỉ được thực thi thuận lợi nếu trong hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản quy định rõ về việc xử lý chênh lệch diện tích.
• Giải quyết tranh chấp: Trường hợp bên bán không tự nguyện bồi hoàn và hai bên không thể thỏa thuận, người mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền lợi theo thủ tục tố tụng dân sự.

Lưu ý rằng, từ giai đoạn 2004 - 2006, theo các quy định cũ, Sổ đỏ bắt buộc phải ghi kích thước các cạnh. Nếu Sổ đỏ của bạn thuộc giai đoạn này mà thiếu thông tin hoặc sai lệch, đây là căn cứ quan trọng để yêu cầu rà soát lại.

2. Cơ sở pháp lý công nhận diện tích theo đo đạc thực tế

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho người dân, khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể nguyên tắc xử lý khi có sự khác biệt giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu trên giấy tờ:

"Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế."

Như vậy, có 03 kịch bản chính mà người sử dụng đất cần lưu ý:

• Trường hợp ranh giới không đổi: Nếu ranh giới ổn định, không lấn chiếm và không tranh chấp, Nhà nước sẽ công nhận diện tích theo thực tế đo đạc (dù lớn hơn hay nhỏ hơn Sổ cũ).
• Trường hợp diện tích thực tế nhiều hơn: Nếu ranh giới có thay đổi nhưng phần diện tích tăng thêm đáp ứng các điều kiện về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất và không tranh chấp, người sử dụng đất có thể được xem xét cấp Sổ cho cả phần diện tích chênh lệch này.
• Trường hợp vị trí không chính xác: Nếu Sổ đỏ cũ cấp sai vị trí thửa đất, cơ quan chức năng sẽ tiến hành rà soát và cấp đổi lại cho đúng thực tế.

3. Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ khi sai lệch kích thước theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Để cập nhật kích thước đúng vào Sổ đỏ, người dân cần thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận. Quy trình này hiện được điều chỉnh bởi Nghị định 101/2024/NĐ-CP với các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 11/ĐK).
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (do đơn vị đo đạc có chức năng thực hiện).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người dân có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:

• Bộ phận Một cửa cấp huyện hoặc cấp xã.
• Văn phòng Đăng ký Đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai.
• Nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý

Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ. Văn phòng Đăng ký Đất đai có trách nhiệm kiểm tra bản trích đo, đối chiếu hồ sơ địa chính, cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu và trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi Sổ đỏ mới.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết theo quy định tại Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc. Đối với vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện khó khăn, thời gian có thể kéo dài thêm nhưng không quá 20 ngày làm việc.

4. Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Khi phát hiện sai lệch kích thước, người sử dụng đất không nên quá lo lắng nhưng cần chủ động thực hiện đo đạc lại bởi đơn vị có tư cách pháp nhân. Việc có một bản trích đo địa chính chính xác là chìa khóa để thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo. Đồng thời, hãy luôn giữ mối quan hệ tốt với các hộ liền kề để việc xác nhận ranh giới không gặp trở ngại, giúp quá trình cấp đổi Sổ đỏ diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.