Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đang có những chuyển biến mạnh mẽ, việc kê khai và quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trở thành mối quan tâm hàng đầu của các kế toán và chủ doanh nghiệp. Để đảm bảo tính chính xác và tuân thủ đúng quy định pháp luật, doanh nghiệp cần nắm vững cách lập Phụ lục thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (Mẫu số 03-5/TNDN) kèm theo tờ khai quyết toán thuế.

Kế toán đang rà soát hồ sơ thuế bất động sản năm 2019 (ảnh minh họa)

1. Căn cứ pháp lý áp dụng trong năm 2019

Tại thời điểm năm 2019, các doanh nghiệp thực hiện kê khai thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cần đối chiếu với các văn bản quy phạm pháp luật sau:

• Thông tư 156/2013/TT-BTC: Hướng dẫn về quản lý thuế và mẫu biểu kê khai.
• Thông tư 78/2014/TT-BTC: Hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Thông tư 96/2015/TT-BTC: Sửa đổi, bổ sung một số quy định về thuế TNDN.
• Thông tư 151/2014/TT-BTC: Hướng dẫn về việc bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

2. Hướng dẫn chi tiết các chỉ tiêu trên Phụ lục 03-5/TNDN

Phụ lục này được lập nhằm tách bạch thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường và hoạt động chuyển nhượng bất động sản, do đây là hai mảng có cơ chế bù trừ lỗ khác nhau.

2.1. Nhóm chỉ tiêu về Doanh thu và Chi phí

• Chỉ tiêu [01] - Doanh thu: Là toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm (nếu có).
• Chỉ tiêu [02] - Chi phí: Bao gồm giá vốn của đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.

Hoạt động giao dịch bất động sản tại văn phòng năm 2019 (ảnh minh họa)

2.2. Xác định thu nhập và bù trừ lỗ

Theo quy định tại Điều 14 Thông tư 151/2014/TT-BTC, doanh nghiệp cần lưu ý:

"Doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh."

• Chỉ tiêu [10]: Số lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước chuyển sang.
• Chỉ tiêu [11a]: Số lỗ từ chuyển nhượng BĐS được bù trừ với lãi của hoạt động SXKD trong kỳ.

3. Mẫu biểu Phụ lục Thuế TNDN chuyển nhượng BĐS (Tham khảo)

Dưới đây là cấu trúc cơ bản của mẫu phụ lục mà doanh nghiệp cần hoàn thiện:

4. Những lưu ý quan trọng khi quyết toán năm 2019

Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý thời điểm xác định doanh thu để tính thuế TNDN là thời điểm bàn giao bất động sản (không phụ thuộc vào việc đã thu được tiền hay chưa). Việc kê khai sai thời điểm có thể dẫn đến các khoản phạt chậm nộp thuế không đáng có.

Ngoài ra, các khoản chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng phải có đầy đủ chứng từ, hóa đơn hợp lệ theo quy định của Bộ Tài chính để được tính vào chi phí hợp lý khi xác định thu nhập tính thuế.