Trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, chuyển nhượng bất động sản là một lĩnh vực đặc thù với các quy định về thuế tương đối phức tạp. Để đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật, khi thực hiện quyết toán thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN), các đơn vị có phát sinh hoạt động này bắt buộc phải lập Phụ lục 03-5/TNDN kèm theo tờ khai quyết toán thuế mẫu số 03/TNDN.

1. Căn cứ pháp lý và bối cảnh áp dụng năm 2019

Tính đến thời điểm năm 2019, việc kê khai thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được điều chỉnh bởi các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng sau:

• Thông tư 156/2013/TT-BTC: Hướng dẫn về quản lý thuế và các mẫu biểu kê khai.
• Thông tư 78/2014/TT-BTC: Hướng dẫn thi hành Luật Thuế TNDN.
• Thông tư 96/2015/TT-BTC: Sửa đổi, bổ sung một số quy định về thuế TNDN nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

2. Hướng dẫn chi tiết các chỉ tiêu trên Phụ lục 03-5/TNDN

Phụ lục này được thiết kế để tách bạch thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường và hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Dưới đây là cách xác định các chỉ tiêu trọng yếu:

2.1. Nhóm chỉ tiêu về Doanh thu và Chi phí

Chỉ tiêu [01] - Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Là toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng, bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm (nếu có) mà doanh nghiệp được hưởng.

Chỉ tiêu [02] - Chi phí từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Bao gồm tổng các chi phí hợp lý liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng. Trong đó cần lưu ý:

• Chỉ tiêu [03] - Giá vốn của đất chuyển nhượng: Được xác định căn cứ vào nguồn gốc quyền sử dụng đất (đất được Nhà nước giao có thu tiền, đất nhận chuyển nhượng lại...).
• Chỉ tiêu [04], [05]: Chi phí đền bù thiệt hại về đất và hoa màu.
• Chỉ tiêu [06], [07]: Chi phí cải tạo, san lấp mặt bằng và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

2.2. Xác định thu nhập tính thuế và thuế phải nộp

Chỉ tiêu [09] - Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Được tính bằng công thức: [09] = [01] - [02]. Nếu kết quả âm, doanh nghiệp đang bị lỗ từ hoạt động này.

Chỉ tiêu [10] - Số lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ những năm trước được chuyển sang: Doanh nghiệp được phép chuyển lỗ từ hoạt động bất động sản của các năm trước vào thu nhập của năm nay, nhưng thời gian chuyển lỗ không quá 05 năm liên tục.

Chỉ tiêu [11a] - Số lỗ từ chuyển nhượng BĐS được bù trừ với lãi của hoạt động SXKD: Đây là điểm mới quan trọng từ Thông tư 96/2015/TT-BTC. Theo đó, nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ, doanh nghiệp được bù trừ số lỗ này vào lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh trong kỳ tính thuế.

3. Những lưu ý quan trọng khi kê khai

Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý về thuế suất (thường là 20% áp dụng cho năm 2019) và việc trích lập Quỹ khoa học công nghệ (Chỉ tiêu [12]) nếu có. Việc kê khai sai lệch không chỉ dẫn đến nguy cơ bị truy thu thuế mà còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định hiện hành.

Hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải kê khai thuế riêng. Trường hợp doanh nghiệp có nhiều lô đất chuyển nhượng trong cùng một kỳ tính thuế thì được bù trừ lãi, lỗ của các lô đất này với nhau trước khi xác định thu nhập tính thuế chung của hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Hy vọng hướng dẫn trên sẽ giúp quý doanh nghiệp thực hiện quyết toán thuế TNDN năm 2019 một cách chính xác và hiệu quả.