Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) cho những diện tích đất có nguồn gốc sử dụng lâu đời, đặc biệt là từ trước năm 1993, luôn là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, các quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất đã có nhiều thay đổi mang tính đột phá, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất của mình.

1. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ trước ngày 15/10/1993

Theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Các loại giấy tờ tiêu biểu bao gồm:

• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Trích dẫn Điều 137 Luật Đất đai 2024: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất..."

2. Đất không có giấy tờ sử dụng trước năm 1993 xử lý ra sao?

Đây là trường hợp phổ biến nhất trong thực tế. Luật Đất đai 2024 đã mở rộng cơ hội cho những trường hợp này tại Điều 138 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 hoặc từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ quy định tại Điều 137 vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các tiêu chí:

• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
• Đất sử dụng ổn định, lâu dài.
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

3. Chi phí làm Sổ đỏ: Khi nào được miễn tiền sử dụng đất?

Vấn đề tài chính luôn là rào cản lớn nhất. Tuy nhiên, theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, các trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 thường được hưởng ưu đãi rất lớn:

• Đối với diện tích trong hạn mức: Thường không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đất đã có nhà ở và công trình xây dựng ổn định từ trước 1993.
• Đối với diện tích vượt hạn mức: Người dân có thể phải nộp một phần tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hiện hành của địa phương, nhưng mức thu thường thấp hơn so với các trường hợp sử dụng đất sau năm 1993.

4. Hồ sơ và trình tự thực hiện mới nhất năm 2026

Căn cứ Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy trình cấp Sổ đỏ hiện nay đã được đơn giản hóa tối đa thông qua hệ thống một cửa hoặc đăng ký trực tuyến. Người dân cần chuẩn bị:

1. Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận (Mẫu số 04/ĐK).
2. Các giấy tờ về quyền sử dụng đất trước năm 1993 (nếu có).
3. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính.
4. Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Thời gian giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu hiện nay không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống và yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình.

Hy vọng bài viết đã cung cấp cái nhìn toàn diện về việc làm Sổ đỏ cho đất sử dụng trước năm 1993. Nếu bạn gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện, hãy liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường địa phương để được hướng dẫn chi tiết nhất.