Trong hệ thống phân loại đất đai tại Việt Nam, đất phi nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển hạ tầng, đô thị và nhà ở. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ đất phi nông nghiệp là gì và những quy định khắt khe khi muốn chuyển đổi loại đất này sang đất ở (đất thổ cư). Đặc biệt trong bối cảnh pháp lý năm 2021, việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 là vô cùng cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

1. Đất phi nông nghiệp là gì? Phân loại chi tiết theo quy định

Hiểu một cách đơn giản, đất phi nông nghiệp là nhóm đất không được sử dụng cho các mục đích sản xuất nông nghiệp (như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản) và cũng không thuộc nhóm đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất cụ thể sau đây:

• Đất ở: Bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là loại đất được người dân quan tâm nhất vì liên quan trực tiếp đến việc xây dựng nhà ở.
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan: Sử dụng để xây dựng văn phòng làm việc của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị.
• Đất quốc phòng, an ninh: Phục vụ cho các mục đích quân sự và bảo vệ an ninh quốc gia.
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp: Bao gồm đất xây dựng cơ sở văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, khoa học công nghệ...
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng: Đất giao thông, thủy lợi, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, khu vui chơi giải trí...
• Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: Đất xây dựng chùa, nhà thờ, đình, đền, miếu...
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
• Đất phi nông nghiệp khác: Đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất xây dựng kho chứa nông sản, máy móc phục vụ sản xuất nông nghiệp không nhằm mục đích kinh doanh.

2. Điều kiện chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nhóm phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở là một nhu cầu phổ biến. Tuy nhiên, pháp luật quy định đây là trường hợp phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào hai yếu tố then chốt:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Vị trí thửa đất muốn chuyển đổi phải nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở và đã được phê duyệt trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
2. Nhu cầu sử dụng đất: Được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân hoặc dự án đầu tư của tổ chức.

Như vậy, không phải cứ có đất phi nông nghiệp là đương nhiên được chuyển sang đất ở. Người dân cần liên hệ với UBND cấp huyện để kiểm tra quy hoạch trước khi thực hiện thủ tục.

3. Hồ sơ và trình tự thủ tục thực hiện năm 2021

Để thực hiện việc chuyển đổi, người sử dụng đất cần tuân thủ quy trình được hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ đỏ/Sổ hồng).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo để người dân bổ sung.

Bước 3: Giải quyết và trả kết quả

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và trình UBND cấp huyện quyết định. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày (đối với vùng sâu, vùng xa, hải đảo là không quá 25 ngày). Thời gian này không kể ngày nghỉ, lễ và thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

4. Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp

Đây là nội dung quan trọng nhất mà người dân cần lưu ý. Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất ở được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

"Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại..."

Có 4 trường hợp phổ biến về nghĩa vụ tài chính:

• Trường hợp 1: Đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài trước 01/7/2004 (không phải đất giao/thuê) thì không phải nộp tiền khi chuyển sang đất ở.
• Trường hợp 2: Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất: Nộp tiền bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất phi nông nghiệp tại thời điểm chuyển đổi.
• Trường hợp 3: Đất thuê trả tiền một lần: Nộp tiền bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất đã nộp của thời hạn còn lại.
• Trường hợp 4: Đất thuê trả tiền hàng năm: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Lời kết

Việc nắm rõ đất phi nông nghiệp là gì và các quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc thực hiện các quyền của mình, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu bạn đang có ý định chuyển đổi loại đất này, hãy kiểm tra kỹ kế hoạch sử dụng đất tại địa phương và chuẩn bị tài chính phù hợp theo quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP.