Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn là tâm điểm chú ý của dư luận, đặc biệt là đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ). Bước sang năm 2025, với việc Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn như Nghị định 88/2024/NĐ-CP chính thức đi vào cuộc sống, hành lang pháp lý cho việc bồi thường đất không có Sổ đỏ đã có những thay đổi căn bản, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người dân tốt hơn.

02 trường hợp đất không có Sổ đỏ vẫn được bồi thường về đất

Nhiều người dân lầm tưởng rằng hễ không có Sổ đỏ là sẽ trắng tay khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024, có hai nhóm đối tượng chính dù chưa cầm trên tay tấm Sổ đỏ vẫn được Nhà nước xem xét bồi thường về đất:

Trường hợp 1: Đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp

Đây là trường hợp phổ biến nhất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (như giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ...) thì khi thu hồi sẽ được bồi thường như đất đã có Sổ đỏ.

Ngoài ra, các trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký, hoặc đất được sử dụng theo thỏa thuận xử lý nợ, trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cũng thuộc diện được bảo vệ quyền lợi bồi thường.

Trường hợp 2: Đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004

Đây là một điểm nhân văn trong chính sách mới. Tại khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024 quy định: Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, việc bồi thường vẫn được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Đa dạng hình thức bồi thường: Không chỉ là tiền mặt

Một trong những điểm mới nổi bật của năm 2025 là sự linh hoạt trong hình thức bồi thường. Căn cứ Điều 98 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu người dân đủ điều kiện bồi thường thì có thể được lựa chọn các hình thức sau:

• Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng: Ví dụ thu hồi đất ở bồi thường bằng đất ở.
• Bồi thường bằng tiền: Tính theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi.
• Bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng: Đây là điểm mới, ví dụ thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc đất thương mại, dịch vụ nếu địa phương có quỹ đất và người dân có nhu cầu.
• Bồi thường bằng nhà ở: Đặc biệt ý nghĩa đối với các dự án tái định cư tại chỗ.

Cách tính tiền bồi thường theo giá đất cụ thể năm 2025

Kể từ năm 2025, việc xác định giá đất để tính bồi thường đã loại bỏ hoàn toàn khái niệm "khung giá đất" cũ kỹ. Thay vào đó, giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường.

Theo Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024, kết hợp với hướng dẫn tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất cụ thể được tính toán dựa trên các phương pháp so sánh, thặng dư hoặc hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Giá trị bồi thường = Diện tích đất thu hồi x Giá đất cụ thể

Trong đó, giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dựa trên sự tư vấn của các đơn vị độc lập, đảm bảo sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Điều này giúp xóa bỏ tình trạng bồi thường "giá rẻ như cho" gây bức xúc trong nhân dân trước đây.

Lời khuyên pháp lý cho người dân

Dù pháp luật đã mở rộng cửa cho việc bồi thường đất không có Sổ đỏ, người dân cũng cần chủ động bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách:

1. Rà soát và lưu giữ cẩn thận các loại giấy tờ cũ liên quan đến nguồn gốc đất.
2. Thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định để xác lập hồ sơ địa chính.
3. Theo dõi sát sao các thông báo về quy hoạch và phương án bồi thường tại địa phương để kịp thời có ý kiến phản hồi hoặc khiếu nại nếu thấy quyền lợi bị xâm phạm.

Tóm lại, trong bối cảnh pháp luật năm 2025, việc không có Sổ đỏ không đồng nghĩa với việc mất quyền lợi. Sự minh bạch trong cách tính giá đất và đa dạng hình thức bồi thường chính là điểm tựa vững chắc cho người dân khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất vì mục đích chung.