Trong quá trình sử dụng đất, không ít hộ gia đình, cá nhân ngỡ ngàng khi phát hiện diện tích thực tế của thửa đất lớn hơn so với con số ghi trên Sổ đỏ. Vậy phần "đất thừa" này từ đâu mà có và làm thế nào để biến nó thành tài sản hợp pháp? Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, quy trình hợp thức hóa diện tích đất dôi dư đã có những thay đổi quan trọng mà người dân cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Đất dôi dư do sai số đo đạc: Tin vui cho chủ sở hữu

Đây là trường hợp phổ biến nhất, thường xảy ra do công nghệ đo đạc trước đây còn thô sơ hoặc do hình thể thửa đất phức tạp. Theo quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm cấp Sổ đỏ và không có tranh chấp với hàng xóm, diện tích đất sẽ được công nhận theo số liệu đo đạc thực tế.

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ... mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi... không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.”

Điểm đáng chú ý nhất là trong trường hợp này, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch tăng thêm. Đây là một chính sách rất có lợi, giúp người dân yên tâm minh bạch hóa tài sản của mình.

2. Hợp thức hóa đất dôi dư khi ranh giới có sự thay đổi

Khác với trường hợp trên, nếu qua đo đạc lại phát hiện ranh giới thửa đất đã có sự biến động (có thể do lấn chiếm hoặc khai hoang thêm) dẫn đến diện tích thực tế tăng lên, việc xử lý sẽ phức tạp hơn. Luật Đất đai 2024 quy định phần diện tích chênh lệch này sẽ được "xem xét cấp Giấy chứng nhận".

Để được công nhận phần diện tích này, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện khắt khe về thời điểm sử dụng đất, quy hoạch và đặc biệt là phải không có tranh chấp. Tùy vào từng trường hợp cụ thể, cơ quan chức năng sẽ áp dụng các quy định về công nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ để xử lý.

3. Cách xác định diện tích đất ở đối với phần dôi dư

Khi phần đất dôi dư được công nhận, việc xác định bao nhiêu mét vuông trong đó là đất ở (thổ cư) cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm. Điều 141 Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết về hạn mức công nhận đất ở dựa trên thời điểm hình thành thửa đất (trước 1980, từ 1980 đến trước 1993, và từ 1993 đến nay).

Nếu phần diện tích dôi dư nằm trong hạn mức công nhận đất ở của địa phương, người dân có thể được chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận là đất ở mà không phải chịu gánh nặng tài chính quá lớn, tùy thuộc vào nguồn gốc đất ban đầu.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc hợp thức hóa đất dôi dư không chỉ giúp "làm sạch" hồ sơ pháp lý mà còn gia tăng giá trị giao dịch cho thửa đất. Tuy nhiên, thủ tục này đòi hỏi sự chính xác về đo đạc và am hiểu sâu sắc về các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.

Người dân nên chủ động liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để thực hiện đo đạc lại và nộp hồ sơ cấp đổi Sổ đỏ ngay khi phát hiện có sự chênh lệch diện tích, tránh những rắc rối pháp lý hoặc tranh chấp không đáng có về sau.