Việc sở hữu một ngôi nhà trên mảnh đất ổn định là mong muốn của mọi gia đình. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ quy trình pháp lý để đưa mảnh đất đó vào "sổ đỏ" (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Đặc biệt, diện tích đất ở được công nhận là bao nhiêu và điều kiện thực hiện ra sao luôn là vấn đề gây nhiều thắc mắc. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định hiện hành tính đến tháng 08/2021.

1. Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp thuận lợi nhất để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ như: Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, Giấy chứng nhận tạm thời, hoặc các loại giấy tờ hợp pháp khác được quy định thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất (tùy trường hợp cụ thể).

Xác định mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, mục đích sử dụng đất trong trường hợp này được xác định như sau:

• Nếu giấy tờ ghi rõ mục đích sử dụng đất là đất ở thì cơ quan nhà nước sẽ công nhận theo đúng giấy tờ đó.
• Trường hợp giấy tờ không ghi rõ mục đích nhưng trên đất đã có nhà ở ổn định, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào hiện trạng sử dụng và quy hoạch địa phương để công nhận.

2. Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với những mảnh đất cha ông để lại hoặc khai hoang nhưng thiếu hụt giấy tờ pháp lý, việc cấp Sổ đỏ sẽ phức tạp hơn và phụ thuộc vào mốc thời gian sử dụng đất ổn định.

Giai đoạn 1: Sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu đất được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch thì:

• Diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức: Toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở.
• Diện tích lớn hơn hạn mức: Diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Nếu diện tích thực tế xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức thì công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng.

Giai đoạn 2: Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Trong giai đoạn này, việc công nhận đất ở cũng dựa trên hạn mức giao đất ở của từng tỉnh, thành phố. Người sử dụng đất cần lưu ý rằng hạn mức này thường thấp hơn so với giai đoạn trước năm 1993. Phần diện tích còn lại sau khi trừ đi diện tích đất ở sẽ được xác định là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp khác tùy theo hiện trạng.

"Việc xác định hạn mức đất ở là thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, do đó người dân cần tham khảo quy định cụ thể tại địa phương nơi có đất để biết chính xác quyền lợi của mình."

3. Xử lý đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014

Một điểm mới đáng chú ý trong quy định tại khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là việc mở đường cho các trường hợp lấn, chiếm hoặc sử dụng đất không đúng mục đích nhưng đã ổn định và không tranh chấp:

• Nếu sử dụng ổn định trước 15/10/1993: Công nhận diện tích đất ở theo hạn mức công nhận đất ở.
• Nếu sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014: Công nhận diện tích đất ở theo hạn mức giao đất ở.

4. Hồ sơ và thủ tục thực hiện

Để được cấp Sổ đỏ, người dân cần chuẩn bị bộ hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, bao gồm:

1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Mẫu số 04/ĐK).
2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).
3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán nhà...).
4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất).

Lời khuyên pháp lý: Do các quy định về hạn mức đất ở thường xuyên thay đổi và phụ thuộc vào từng địa phương, người dân nên chủ động liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường quận/huyện để được hướng dẫn chi tiết nhất, tránh những sai sót không đáng có trong quá trình làm thủ tục.

Nếu bạn gặp khó khăn trong việc xác định diện tích đất ở hoặc thủ tục cấp Sổ đỏ, hãy liên hệ ngay với các chuyên gia pháp lý để được tư vấn kịp thời.