Trong thực tế đời sống, không ít gia đình rơi vào hoàn cảnh trớ trêu khi cha mẹ muốn để lại tài sản tích cóp cả đời cho con cái, nhưng người con lại không may mắc bệnh tâm thần hoặc các chứng bệnh làm mất khả năng nhận thức. Câu hỏi khiến nhiều bậc phụ huynh trăn trở là: Liệu một người không làm chủ được hành vi có thể đứng tên trên Sổ đỏ thông qua hợp đồng tặng cho hay không? Và quy trình thực hiện sẽ diễn ra như thế nào để đảm bảo tính pháp lý tuyệt đối?

Bài viết dưới đây của Hệ Thống Pháp Luật sẽ phân tích chi tiết các khía cạnh pháp lý dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, áp dụng cho bối cảnh năm 2019.

1. Giải mã năng lực hành vi dân sự của người bị bệnh tâm thần

Một sai lầm phổ biến là nhiều người mặc định rằng cứ mắc bệnh tâm thần thì không được thực hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, quyền con người và quyền tài sản luôn được bảo vệ nghiêm ngặt. Theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015:

"Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần."

Điều này có nghĩa là, nếu chưa có một bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự, thì về mặt pháp lý, người đó vẫn được coi là có đầy đủ năng lực hành vi. Trong trường hợp này, họ hoàn toàn có quyền tự mình ký kết hợp đồng tặng cho và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như bất kỳ công dân bình thường nào khác.

2. Cơ chế đại diện khi thực hiện giao dịch cho người mất năng lực hành vi

Nếu người con đã bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, pháp luật thiết lập một "hàng rào bảo vệ" thông qua chế định giám hộ. Mọi giao dịch dân sự liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người này phải do người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện.

Căn cứ vào Điều 53 Bộ luật Dân sự 2015, thứ tự ưu tiên người giám hộ đương nhiên được xác định như sau:

• Trường hợp vợ mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.
• Trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ.
• Trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có nhưng không đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ.

Như vậy, cha mẹ có thể vừa là bên tặng cho, vừa là người đại diện (giám hộ) để nhận tài sản thay cho con, miễn là thủ tục được thực hiện công khai và đúng quy định.

3. Quy trình 3 bước sang tên Sổ đỏ cho người tâm thần năm 2019

Để việc tặng cho diễn ra suôn sẻ, gia đình cần tuân thủ quy trình nghiêm ngặt sau:

Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng tặng cho

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng. Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các bên phải đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng tại tỉnh/thành phố nơi có đất để thực hiện. Tại đây, người đại diện theo pháp luật sẽ ký tên thay cho người con bị tâm thần.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Dù được miễn thuế và lệ phí, nhưng các bên vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai tại cơ quan thuế. Đây là bước đệm quan trọng để cơ quan nhà nước xác nhận giao dịch này thuộc đối tượng ưu đãi theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai

Người đại diện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi hoàn tất, người con bị tâm thần sẽ chính thức đứng tên trên Sổ đỏ. Trong hồ sơ địa chính và trên Sổ đỏ (tùy trường hợp), cơ quan chức năng sẽ ghi chú thông tin về người đại diện để thuận tiện cho việc quản lý và thực hiện các giao dịch sau này.

4. Đặc quyền về thuế và phí: Tin vui cho các gia đình

Pháp luật Việt Nam luôn dành sự ưu tiên cho các giao dịch trong gia đình. Khi cha mẹ tặng cho đất đai cho con cái (không phân biệt con có bị tâm thần hay không), các bên sẽ được hưởng các ưu đãi sau:

• Miễn Thuế thu nhập cá nhân: Áp dụng cho thu nhập từ quà tặng là bất động sản giữa cha mẹ đẻ với con đẻ.
• Miễn Lệ phí trước bạ: Theo quy định về đăng ký quyền sử dụng đất là quà tặng giữa những người có quan hệ huyết thống trực hệ.

Tóm lại, việc tặng cho đất đai cho người tâm thần hoàn toàn khả thi và được pháp luật bảo vệ. Tuy nhiên, để tránh những tranh chấp không đáng có về sau, gia đình nên tham vấn ý kiến chuyên gia pháp lý để hoàn thiện hồ sơ giám hộ và đại diện một cách chặt chẽ nhất.

Ban Biên tập Hệ Thống Pháp Luật