Trong đời sống hàng ngày, chúng ta thường nghe nhắc đến thuật ngữ "đất thổ cư". Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, đây không phải là một thuật ngữ chính thức được quy định trong văn bản luật. Thực chất, "đất thổ cư" là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ đất ở (bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị). Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao sang đất ở là nhu cầu rất lớn của hộ gia đình, cá nhân nhằm hợp thức hóa việc xây dựng nhà ở ổn định.

Phân loại đất vườn, ao theo quy định pháp luật năm 2020

Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất đai được phân chia thành 03 nhóm chính: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó, đất vườn, ao thường được xác định thuộc nhóm đất nông nghiệp (như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm hoặc đất nuôi trồng thủy sản).

Trên thực tế, việc chuyển từ đất vườn, ao sang đất thổ cư thường rơi vào 02 trường hợp phổ biến mà người dân cần phân biệt rõ để xác định nghĩa vụ tài chính:

• Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013.
• Trường hợp 2: Đất vườn, ao là loại đất nông nghiệp độc lập, không nằm trong cùng thửa đất có nhà ở, nay muốn chuyển sang đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Điều kiện và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Không phải mọi trường hợp xin chuyển mục đích đều được cơ quan Nhà nước chấp thuận. Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở) thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

"d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"

Căn cứ để cơ quan Nhà nước quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Về thẩm quyền, Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định rõ:

• UBND cấp tỉnh: Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
• UBND cấp huyện: Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Thủ tục chuyển đất vườn, ao sang đất thổ cư chi tiết

Theo hướng dẫn tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình thực hiện gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).

Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Người dân nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian thực hiện thủ tục không quá 15 ngày (không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa). Thời gian này không tính các ngày nghỉ, ngày lễ và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp năm 2020

Nghĩa vụ tài chính là vấn đề được người dân quan tâm nhất. Theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức thu được tính như sau:

1. Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Thu tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Công thức: Tiền nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất giá đất ở - Tiền sử dụng đất giá đất nông nghiệp)

2. Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Công thức: Tiền nộp = (Tiền sử dụng đất giá đất ở - Tiền sử dụng đất giá đất nông nghiệp)

Lời khuyên pháp lý

Trước khi tiến hành làm thủ tục, người dân nên chủ động liên hệ với cán bộ địa chính xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra xem thửa đất của mình có nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở hay không. Nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện không cho phép chuyển mục đích tại khu vực đó, hồ sơ của bạn sẽ bị từ chối dù có đầy đủ các giấy tờ khác.

Việc nắm vững các quy định pháp luật về đất đai năm 2020 sẽ giúp quý khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.