Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những bước ngoặt lớn khi Luật Nhà ở 2023 và văn bản hướng dẫn chi tiết là Nghị định 95/2024/NĐ-CP chính thức đi vào cuộc sống từ ngày 01/8/2024. Những quy định mới này không chỉ tháo gỡ nút thắt cho người dân trong việc giao dịch nhà ở mà còn siết chặt quản lý đối với các loại hình nhà ở đặc thù như chung cư mini.

1. Mở rộng đối tượng được bố trí nhà ở xã hội tái định cư

Một trong những điểm nhân văn nhất của quy định mới là việc bổ sung đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công bị Nhà nước thu hồi nay đã chính thức được đưa vào danh sách đối tượng được bố trí nhà ở xã hội để tái định cư.

Điều này giúp đảm bảo quyền lợi an cư cho những hộ gia đình yếu thế, vốn không đủ điều kiện bồi thường về đất ở nhưng lại bị mất chỗ ở do các dự án phát triển kinh tế - xã hội hoặc quốc phòng, an ninh.

2. Quy định chặt chẽ về giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở

Để minh bạch hóa thị trường và bảo vệ quyền lợi của người gốc Việt định cư ở nước ngoài cũng như người nước ngoài, Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã chi tiết hóa các loại giấy tờ cần thiết. Cụ thể:

• Công dân Việt Nam: Sử dụng Thẻ căn cước hoặc Hộ chiếu.
• Người gốc Việt định cư ở nước ngoài: Cần Hộ chiếu nước ngoài kèm giấy tờ xác nhận gốc Việt.
• Người nước ngoài: Phải có Hộ chiếu còn hạn và cam kết không thuộc diện ưu đãi ngoại giao.

3. Phân hạng chung cư: Chấm dứt tình trạng "loạn" thứ hạng để đẩy giá

Trước đây, việc phân hạng chung cư thường dựa trên các tiêu chí khá cảm tính, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư tự phong "hạng sang" để nâng giá bán. Từ 01/8/2024, Điều 83 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định 13 tiêu chí cứng (8 tiêu chí bắt buộc và 5 tiêu chí bổ sung) để phân thành 3 hạng chung cư. Các tiêu chí về vị trí, thang máy, phòng cháy chữa cháy và số hóa sẽ là thước đo chuẩn mực để định giá căn hộ.

4. Siết chặt điều kiện xây dựng chung cư mini

Sau những sự cố đáng tiếc về cháy nổ, loại hình chung cư mini (nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân) đã được đưa vào khuôn khổ pháp lý nghiêm ngặt. Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP yêu cầu các công trình có từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án đầu tư và đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy cũng như hạ tầng giao thông cho xe cứu hỏa.

5. 6 trường hợp đặc biệt: Chưa có Sổ hồng vẫn được phép chuyển nhượng

Đây là nội dung được người dân quan tâm nhất. Theo Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, có 6 trường hợp nhà ở chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) vẫn được tham gia giao dịch nếu có đủ giấy tờ chứng minh hợp pháp, bao gồm:

• Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án.
• Nhà ở phục vụ tái định cư đã nghiệm thu đưa vào sử dụng.
• Nhà ở xã hội, nhà cho lực lượng vũ trang đủ điều kiện giao dịch.
• Nhà ở nhận thừa kế (có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên để lại thừa kế).
• Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.
• Bán nhà ở của tổ chức bị giải thể hoặc phá sản.

Việc nắm vững các quy định mới này không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn tránh được những rủi ro pháp lý đáng tiếc trong quá trình giao dịch bất động sản.